谈业主方如何做好"半拉子"改造工程的造价管理

hhxhzl

项目概况：世纪广场项目是我公司在2000年以7000万元价格拍卖来的一个"半拉子"工程。该工程位于宁波中山路南大路口，占地面积9950平方米，二幢楼分别建了9层和11层，原设计为28层的办公楼。该楼原由宁波华宁房地产有限公司开发建造，后停建多年，未能复工，成?quot;烂尾楼"。我公司拍卖来后，重新确定了改建方案，向市场推出。由于该楼盘定位准确，策划成功，销售率达100%，同时该工程造价管理控制自始自终到位，因而使项目效益也非常理想，在造价管理方面，我们主要是从四方面加以控制，具体如下：
一、立项、规划阶段的精确测算和估算。
    这是整个项目造价的关键阶段，一般对造价影响力度为75%至95%。这一阶段造价管理人员的重点是积极做好项目决策前的测算和估算工作，尽可能考虑多方面因素，工作要细心、精确、全面地反映工程造价，为公司领导层提供可靠决策依据。当时宁波房产高层建筑非常难销，楼盘销售价格一般每平方米在2500～2800元之间，预测项目利润也不多。因这个改建工程技术上存在难度大，造价分析也比较困难，加上原结构局限和不可预测的因素，因而市场风险很大。但我公司决策层具有前瞻性眼光，选择了这个"半拉子"工程，我们造价管理人员就必须提供准确可行的经济效益分析报告，做好精确的测算和估算工作。记得当时测算时有很大困难，特别是该楼盘为老楼改造，需掌握许多原有数据。为此我们预算人员认真踏勘了现场，在半拉子工程里跑上奔下，测看工程实物情况，并走访了原设计和施工单位，收集了大量的、详细的原始数据和图纸，我们不仅考虑了材料价格上涨系数，还充分考虑对原结构加固改建处理的费用，如有关补桩、植筋、拆除、修补、加强的费用估算，提供了详细、精确的可行性报告，为公司领导层决策提供了可靠的依据。项目改建向市场推出后，销售上非常成功，取得了半年内清盘的骄人业绩，为今后开发类似工程提供了成功的经验。
二、设计、招标阶段的标底和造价控制
    项目投资决策作出以后，影响工程造价的关键和重点在于设计和项目造价预先控制。此阶段造价管理主要体现在"技术与经济"相结合上。合理经济的技术设计可以降低造价，预先的整体造价控制，可以防止施工过程中资金失控。针对这个工程，我们是这样做的：
    对设计院进行分项造价指标限额设计。负责这个项目的总工程师与我们造价管理人员进行讨论沟通，怎样做到设计经济合理，我们积极与设计院配合，提出明确的设计意图和经济技术要求，提供详尽可靠的工程基础资料。设计过程中，我们与设计技术人员经常沟通，使项目的经济技术要求和使用功能都得到了满足，费用得到有效控制。
寻求技术与经济最佳结合点。该工程为老楼改造，原主楼办公层每层只有600多平方米，公摊面积很大，改为商住楼后，分割又不理想，这样销售就有困难。因此在改建中我们寻求技术与经济最佳结合点。公司技术人员与造价管理人员相合作，在确保安全前提下，在原建筑四周外挑，增加使用面积，缩小公摊面积，增加套型布置的灵活性，迎合市场客户的需要。造价管理人员在经济上加入，进行造价分析，经过周密测算，虽然成本增加，但面积扩大，销售利润同样增加，因而可行。方案在当时专家组讨论时，通过我方努力，得到最后认可通过，为公司赢得了技术和经济结合最佳改建方案。

    选择施工单位和控制合同造价。本工程因是"半拉子"工程，虽能象新建工程一样进行公开招投标，但我们了解到原施工单位是一个施工实力强、信誉好的单位，又因原工程资料都在他们手中，加上他们对老工程熟悉，故仍然选择原宁波建设集团续建该工程。总包单位确定后，对各个分项工程如结构加固、消防、外墙涂料、铝合金门窗、室内装饰等工程都进行了内部招投标，尽管当时有来自各方面压力，但造价管理人员在公司领导支持下，工程部的配合下，详细编制标底，保证准确率，确保工程造价得到了有效控制。
三、施工阶段的动态管理
    在工程施工阶段，业主投放项目资金流量较大，控制不好，可能造成浪费。因而造价管理人员在施工阶段重点是加强施工现场动态管理，尽量节约投资，减少资金浪费。在这一阶段着重做好以下几方面管理：
    深入现场，解决问题，降低造价。工程施工阶段，造价管理人员深入现场，对碰到的新问题做到心中有数，经常与现场管理人员对组价、定价问题进行探讨交流，发现问题，及时解决。如本工程因改建柱子需加大，但不少柱子有二至三面与剪力墙相连，箍筋无法通过，当时施工方主张植筋，但植一根筋费用要40元，是否可以在剪力墙上钻孔再焊接呢？经过设计人员、施工人员与造价管理人员的努力，决定采用打孔焊接方案，这样打孔一个仅十几元费用，既节约了工程成本，又保证了工程质量。
    现场管理人员严把签证关。目前大多数管理人员和施工人员对工程规范，工程质量很内行，但一般对工程的经济费用不够重视，对定额规范不了解、不熟悉，容易造成联系单重签、误签、错签。所以现场管理人员与造价管理人员要相互配合，经常沟通，做到签证准确不重复，不错签，且随做随签，由于发现问题及时解决，避免了返工和浪费。
    及时采纳施工单位的合理化建议。由于选择的施工单位素质较好，他们常常会在施工技术上提出合理化建议，公司则会在成本控制前提下，尽量采用施工方的合理化方案，并事先约定利润分成，奖励施工单位，调动施工单位积极性，如施工方提出采用冷轧扭钢筋代换后，仅此一项我公司就节约造价12万元。
四、结算审核阶段的严格审核把关
    在此阶段结算、审核过程中，我们把握以下几点：
    明确界定"半拉子"工程的工作量清单。由于原工程只建了一部分，为避免在今后结算中发生扯皮现象，对已完成工程应在开工前有一个明确的界定，造价管理人员会同工程管理人员对已建工程部位、建筑、结构、安装到什么程度，哪些需要清理、哪些需要修补、哪些可以利用，哪些需要拆除都进行详细的统计，并尽可能按工程量计算规则进行测量，列出工程量清单，使合同结算时双方不会再发生歧义。
    细分定额，合理定价。因为?quot;半拉子"工程，一部分已建工程就不能把一个定额子目的基价全部计取直接费，因其中有部分分部分项工序还没有完成。这就要对定额相应的子目作认真分析，合理确定已建部分基价。下面以超高增加费计取为例详细加以说明：根据浙江94定额规定，该工程原楼层已超过20米，建筑物总高度为99米，一般情况下应在20-100米范围内计取超高费：126.03元/平方米。但因其部分结构已建造完成，因此不能把超高费全部计取。如何计取呢？细分定额，我们看到超高费由垂直运输、脚手架费和其它三部分组成，再分析看到，主要是指砼、钢材、模板、支撑、砂浆、砌块等各种材料运输费用，而结构部分材料占整个工程材料比例约为60%，而余下的装饰部分材料垂直运输费工应按40%计取，这样分析施工单位也认为在理，故其中已完成结构部分垂直运输费应按39.43元/平方米乘以40%等于15.77元/平方米计取。其余增加费也按此原理结算，这样该项直接费经测算为49.67元/平方米，比原来降低61%，为公司减少了不必要的支出。
    认真把握好造价较大的材料的定价工作。本工程因改建，需要采用大量的植筋、粘钢新技术，该项技术加固工程结算价为400多万元。该项技术在宁波市场报价较高，为此我们去上海喜得利公司了解，选定三家有实力、信誉好的企业报价，经过对比分析，确定合理低价的报价企业，为公司节约一大笔工程费用。
    通过半拉子工程造价管理总结分析，我们认为把好这四个关非常重要，从世纪广场工程项目的测算，造价的控制，有针对性的管理和最后的严格把关，造价管理人员为我公司取得该项目满意的经济效益作出了显著成绩，同时也为今后类似工程的造价管理提供了可借鉴的经验。
宁波银亿房产公司 刘学艺