房产知识学习---第十二期？

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房奴必看购房流程指南 商品房购房程序一览

不少购房者会纠结于略微复杂的购房流程以及商品房购房程序中。买房毕竟是一个家庭的大事，少有差池都会酿成损失。一般情况下，购房流程分8个步骤：找房、签订合同、缴款、合同备案、验收工作、初始登记、办理过户以及领取房产证。在这8步中，有4步非常重要，很容易隐藏猫腻，让开发商钻到空子。

房奴必看购房流程指南 商品房购房程序

说起买房，不少购房者会纠结于略微复杂的购房流程以及商品房购房程序中。买房毕竟是一个家庭的大事，少有差池都会酿成损失。一般情况下，购房流程分8个步骤：找房、签订合同、缴款、合同备案、验收工作、初始登记、办理过户以及领取房产证。

在这8步中，有4步非常重要，很容易隐藏猫腻，让开发商钻到空子。这4步分别是签订合同、验收工作、登记过户和领取房产证。下面，小编将为你详细解读购房流程，希望能帮助读者对付狡猾的开发商，成功买到一套“安心房”！

1、签订合同

为了卖掉房子，开发商往往会在售楼广告中(包括沙盘、售楼书等)对绿化、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房间距等配套设施做美好的描述，对于这种承诺又不写在合同里。结果当出现规划变更、绿地变停车场、房屋底下有大水泵、道路开通遥遥无期等情况，买房人要求有一个说法时，开发商却以规划变更已经通过规划部门批准为由，推卸责任，或以合同约定不清搪塞，消费者一般很难得到补偿。

因此，签订合同看似简单，但在签订过程中千万要细心再细心。在签合同前，不妨检查一下以下事项：

（1）开发商在广告中（包括沙盘、售楼书等）对配套的承诺有无写进合同中，并且清晰列明。房地产开发商或代理商就是利用购房者想当然地以为广告内容都会写入合同的心理，瞒天过海。结果，发生争议、对簿公堂时，法官一般会以合同条款作为依据判断是非曲直，而不完全是广告。

如果对楼盘规划存在疑问，可以登录广州市规划局的网站查询楼盘的详细规划，那里会对楼盘的绿化率、容积率等等做出规划说明。如果合同与规划有所出入，买房时就要留个心眼了。此外，小区中哪些是市政建设哪些是小区建设，也要弄个明白，不然市政建设遥遥无期时，就不能怪开发商没有信守诺言了。

（2）开发商的五证”、“二书”是否齐全。一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》也叫建设工程开工证、《商品房销售（预售）许可证》；“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对销售方的基本要求。但在实践中，有些开发商(售楼人员)为了掩盖虚假情况，经常找借口不出示这些文件的原件，要么说正拿着相关文件在报批某项手续，要么就说文本放在离售楼处很远的公司本部。

（3）谨防销售在空白合同处作弊。客户决定购房，要与开发商签订《商品房买卖合同》。一般情况下，销售会递给客户一份拟好的合同，合同会有许多空白的地方，有些地方是有待双方确定后注入相关内容的，而有些选择性填写处可能还空着。这时，购房者往往以为该说的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是这些空白处为开发商日后作弊提供了条件。比如，标准合同第十五条迟延办理产权证的，违约金每日按已付房款的万分之三计算，但您一不留神，销售便将此条款设计成按购房全款的万分之三承担违约责任。

2、验收工作

验收工作并非指购房者自己验收买到的房子，而是指开发商要去去就规划、消防等工作进行验收。可千万别小看这一步，如果开发商没有进行验收，即便它把房子交给你了，也不能去进行房子的初始登记，神马产权证都会变成浮云。

因此，开发商必须到规划部门部门办理规划验收，到消防部门等部门办理消防完毕相应的验收工作等，这些是必备条件。购房者虽然不能直接插手这些工作，但在交楼之前，可要问清楚一切验收工作是否完成妥当。

3、登记过户

4、领取房产证

【疑问解答】

关于开发商迟交楼及不按合同约定办理房产证的问题

预购人在与开发商签订商品房买卖合同时，应对交楼条件、交楼时间、办理房产证、违约责任等条款明确约定，以保障自己的合法权益。如若开发商迟交楼，不按照合同约定办理房产证等，预购人可以根据合同追究开发商的违约责任，具体方式有：（1）与开发商协商解决；（2）求助政府有关部门协调解决。如，对房屋质量问题，可向市建委反映（地址：广州市吉祥路 93 号，电话：83124863、83124963），对不按照合同约定办理房产证等可向市国土房管局反映（地址：广州市豪贤路193号，电话：83196646）；（3）在协商不成的情况下，通过司法途径解决。

收楼后怎样办房产证，办理《权属证明书》过程要多长？

依据合同关于产权登记的约定办理。按照《广东省城镇房地产权登记条例》的委托开发经营企业申请办理登记的，开发经营企业应当自房屋交付使用三十日内申请办理房地产权属登记。提交办 证所需的必备材料，包括房地产买卖申请审核表、房地产权证明书、购房人身份证明，买卖合同、购房发 票，各单位面积分户册，测绘图等，办理《权属证明书》过程最长60个工作日。

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很清晰的购房流程。谢谢分享。

xxc426

特别清晰，买房子感觉还是大开发商的，正规，不过价格可能略高一些。