带租约的房地产评估怎么做？

穆子

请教一下：带租约的房地产评估中，如果大厦的20%已出租，按照评估规范，有租约的应该考虑租约的影响。评估中是否可以在报告的限制条件里设定一下，不考虑租约对房地产价格产生的影响？

乐乐

在实践中是否可以采取上述处理，要考虑估价目的的影响。例如，根据估价目的，涉及权利转移时最好按照有租约的考虑租约影响的要求估价；若不涉及权利转移，一般也不会损害估价利害关系人的利益 时，可以采取不考虑的思路来估价。

乐乐

租约期内采用租约租金，租约期外采用市场客观租金 

乐乐

看租赁时间，评估值要求，综合考虑需不需要参照租约

乐乐

    在评估时点，房屋已出租，则评估时不考虑租约的影响，但评估之后，发生房屋出租，则租赁受评估条件的限制。

   其实租赁是否发生、房屋是否有抵押、是否设定法定优先受偿权，这三项内容均应在“致估价委托人函”中交代清楚，不宜放在“估价的假设和限制条件”里，“估价的假设和限制条件”主要是一些不变的通用格式条款，不能引起阅读者注意。