多层商铺各层价格比例关系，如何推算？

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多层商铺各层价格比例关系，如何推算？

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据我多年经验并参考同行经验，一般规律为
二层价格为一层的0.7-0.8；
三层价格为一层的0.4-0.5；

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二层是一层的50-70%,三层是一层的30-40%.定价方法有,租金推算,市场均价推算,成本利润率定价

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一般定价原则包括成本导向、需求导向法和竞争导向。
即成本法、收益法和市场法，不同的方法适宜不同的物业类型以及项目。
但是各个方法的适用条件也是不同的，其中，我比较偏向于市场法，也就是说在市场法定价条件具备的情况下，用市场法进行定价是比较合适的。

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得看区位哈，越繁华的地区，1楼与2-3楼的价差就越大。修正系数在0.3-0.7不等。

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1、楼层级差

    楼层级差是影响不同楼层商业物业价值的主要因素。对于商业物业而言，底层商业价值往往是最大的，且随着楼层的上升，其商业价值是趋减的；楼层的这种楼层价值规律反映在价格上就形成了楼层价格级差。楼层的价格级差有其自身的规律性，一般的规律是1F：2F：3F的楼层价格级差为1：0.6：0.4左右。

    一般来讲，地面一层商业价值最高，也是发展商实现利润最大化的关键点所在。但与此同时，单价也较高，超出一部份客户的承受能力；适当地拉大楼层价格级差，能引导对价格敏感度较高的客户购买高楼层铺位，以利于高层单位的消化。

    2、位置

    位置是影响同层商铺价值的主要因素，其反映在价格上便形成位置价格级差。根据商业惯例，位于商场主次出入口、主通道两侧及扶手电梯周边铺位由于途经人流量最大，因而商业价值最较高。在定价策略上，应合理扩大与控制此类铺位与内铺之间的价格级差。如一般情况下存在以下几种情况：

    ①展示面数量——金角银边

    双展示面及多展示面铺位商业价值明显高于单展示面铺位，多展示面有利于经营商户从不同侧面展示其商品，因此在售价上需与单展示面铺位拉开一定的价格级差。一般来讲，两端拐角铺位价格高于中间铺位价格，价格级差幅度依据商业发展阶段有所不同，成熟商业价格级差幅度在10%—15%左右，处于市场培育期的商业市场价格级差幅度相对较大，约在15%—25%左右。

    ②开间进深比

    在同等位置、展示面、进深情况下，开间大的铺位价格高于开间小的铺位；价格级差幅度一般在5%—8%左右。

    ③面积划分

    在铺位条件同等且位置差异不大的情况下，面积小的铺位可相对抬高单价，而面积大的铺位则需考虑相应降低单价，以达到控制总价，降低投资门槛的目的。价格级差一般在8%—10%左右。

    ④铺位结构方正度

    一般来讲，铺位结构方正，开间进深比合理，且铺位内部无明显柱网分布则商业价值相对较高。价格级差一般在3%—5%左右。

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是需要并入墙面抹灰的

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湖北地区定额规定计入所依附的墙内计算，不能按独立柱计算工程量。

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各地规则不同,我们贵州2004定额是归入所依附的墙内计算.

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山西计算规则，并入墙面抹灰面积，独主柱单独套定额