请问建筑面积是否包括公摊面积？

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请问建筑面积是否包括公摊面积？

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商品房套内各部分建筑面积的总和。按照建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，套内建筑面积由以下三部分组成：1、套(单元)内的使用面积，指房间实际能使用的面积；2、套内墙体面积，指套内使用空间周围的维护或承重墙体面积，有共用墙及非共用墙两种；各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积；3、阳台建筑面积，指套内阳台的建筑面积，按国家《建筑面积计算规则》，封闭式阳台，按其水平投影面积计算建筑面积；凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。套内建筑面积的计算公式为：套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积
分摊的公用面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数

整幢建筑物的公用建筑面积除以整幢建筑物各套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。

公用建筑面积由以下两部分组成：
1、电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和走道、地下设备、值班警卫室等。
2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
房屋面积有不少计算的标准，挑选几个常用面积标准进行介绍：
1、建筑面积：指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积以及其他公摊面积等。
2、使用面积：指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。住宅使用面积，可以比较直观地反映住宅的使用状况，但目前楼盘销售中一般不采用使用面积来计算价格。
3、公用面积：指住宅内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。
4、实用面积：指建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。
5、套内面积：俗称“地砖面积”，指在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间后的面积。 
说的多点希望对你有所帮助

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建筑面积已经包含了公摊面积在内,这个说法是完全正确的。
房产证上的面积包括房屋室内的建筑面积和各户分摊的公共面积。根据《房产测量规范》,可分摊的公用建筑面积为:1、大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;2、套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙),为墙体面积水面投影面积的一半。

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建筑面积包裹公摊面积，建筑面积是按建筑物外围水平面积乘层数【层高2.2M】以上

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商品房面积的确定———建筑面积是否包含公摊面积http://nanchong.house.sina.com.cn  2010年05月29日14:48  新浪南充房产网
商品房面积的确定———建筑面积是否包含公摊面积？

【案情简介】

原告：油某被告：某开发商油某看中了一高档楼盘，便与开发商联系。开发商说自己开发的这个新楼盘销售非常好，简某看好的产型也仅有一套，如不赶快交付定金，不敢保证能给油某保留。情急之下，油茶带上两万元定金，与开发商签订了认购书。油某买的此处房是期房，他看中的那一套面积开发商称是建筑面积平方米，而入住以后一段时间，他实际测量的结果只有平方米，即公摊面积有平方米。油某觉得自己损失太大了，于是找到房产公司，提出其所购房的公摊面积与公司承诺差异太大了，要求解除合同，返还定金，但遭到房产公司的拒绝。

油某诉至人民法院要求解除合同和要回自己所交的定金。

【辩析意见】

被告辩称：公摊面积是购房者应当承担的，原告以公摊面积太大要求解除合同的请求不能成立。

【审理结果】

人民法院认为：被告交付给原告的房屋面积与其约定的面积差异太大，属严重违约，原告要求解除合同应予支持并判决返还原告交付的定金。

被告不服一审判决诉至某中级人民法院二审法院经审理后驳回上诉维持原判。

【精典评析】

本案是由于开发商在履约过程中改变房屋结构增加公摊面积减少购房者的居住面积而引起的纠纷。人民法院认为：被告交付给原告的房屋面积与其约定的面积差异太大，属严重违约，原告要求解除合同应予支持并判决返还原告交付的定金。

油某在开发商签订认购书中的约定交付的住房面积为平方米而开发商实际在建设中改变原设计结构，增加公摊面积减少住房者实际居住面积，中间的差额多大，给购房者造成较大的经济损失属严重违约行为，人民法院的处理是正确。购房者一定要谨防陷入开发商的陷阱。

房屋建筑面积、公摊面积和使用面积是购房合同中极为重要的条款，发生纠纷时的依据就是购房人与开发商签订的购房合同，因此提醒购房人在购房时要极其细心，须详细了解房屋的公摊面积标准及其主要构成。根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积就为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。具体计算比较复杂，但购房人可以要求开发商承诺使用面积的比例，并一定要写入合同中作为依据。决不可轻信口头承诺，并且在合同中约定，如达不到约定的使用面积可退房。

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GBT50353-2005《建筑工程建筑面积计算规范》，找这本规范看一下

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一般所谓的“建筑面积”都包括公摊面积，不含公摊面积的叫“套内面积”。应该说建筑面积里已经包括了公摊面积，不应该再次计算了。公摊面积分摊的计算方法是：将一个建筑的所有公摊面积平均分摊给这个建筑的所有套内面积内，也就是说，不管是哪一层的房间，它们的被分摊的公摊面积是跟自己的“套内面积”的多少成正比的，而跟它所在的楼层的根本没有关系，也就是说，不应该直接将2、3楼的楼梯间分摊给3楼。
告诉你两个公式： 
一套房的建筑面积＝该套房的套内面积×（1＋公摊系数）； 
公摊系数＝一个建筑物的总公摊面积÷该建筑物的总套内面积。 
这样回答你能明白吗？

kangyao

包括公摊面积，建筑面积是指建筑物的实体所占的面积。

kangyao

建筑面积中，具争议的是公共面积内有多少项目被包括在内，当中可能包括：楼梯、走廊、停车场、管理处、升降机及其公众大堂、天井、单位窗户外的“窗台”等。因此，合理、准确地计算建筑面积是工程造价确定与控制过程中的一项重要工作。

kangyao

按照咱们设计院来说，建筑面积应根据国标《建筑工程建筑面积计算规范》来准确计算，其中并未对公摊和套内有明确分割，这个对谁最有意义，对开发商和业主，所以在商住或者纯住宅建筑方案时，我们将其分割开来，建筑面积包括“实得建筑面积”（就是人们俗称的“实用面积”）和"公摊面积"。