2014看看楼市的压力传导

suixin1976

   近期市场显然和2013以来的高歌猛进有很大不同，大家都感受到不同程度的压力。主要表现在销售速度迟缓，银根收紧（贷款放款都紧），部分楼盘降价，若干地方政府考虑政策松绑，等等。有大型上市房企一季度下来，连全年指标的10%都没有完成。当然，这还不是最坏的业绩。

    即使现在还很光鲜地挂出来的，其中去年底经过内部技术处理，埋伏结转过来的销售额不算少，这个只要有过实际操盘运作和集团管理经验的同仁都懂。

这个时候，我们不妨看看在市场里的几个片段：

    一、压力测试

    面对现状，各大发展商同行都在考虑应对，尤其是一季度刚刚过去，这张报表显然不尽人意，环比和同比都不好看。从历年来进行集团营销和运营管理的经验看，我们日常要做的压力测试的工作是必不可少的，现在又有了更多的意义。通常这工作离不开几个部门：运营、投资、财务、营销……因为跟钱有关，跟时间有关，跟现金流和回笼资金有关。

    其关键在于评估一下市场压力、资金压力对于开发项目和企业的影响，以及这种情况下企业的耐受力和可能应对情况、措施如何。

    二、压力传导

    其实压力总归有，测试来、测试去，大家心里都明白。关键在于看清楚压力传导的路径和可能的演变过程。结合房地产行业投融资体制的变化，与过去单纯的从土地到银行开发贷，再到建设、销售回款、银行按揭等简单的模式不同，最近越来越呈现出金融化的地产市场情况，自有其新的特点：

    （一）压力传导首先是在资金端口，这里银行机构基本可保无虞，这个从国家金融安全稳定的角度看不需要多解释，该保的总归要保。

    要紧的是相当一部分“影子银行”，包括各类与房地产项目有关的基金、私募、信托等等金融产品，其间的因果、发展等坊间高论已经成堆成山，当然，从实战角度看，大部分研究报告、数据分析、砖家点评甚至是投资方案基本近乎扯淡。这里只想说一个情况，当初你做募集、发信托时候说的、做的一切，到了要“交作业”的时候了。

    天底下没有免费的午餐，谁的钱都是有成本的。那些LP们的投入也等着要回报，何况你当初报的目标并不低，相当一部分还很激进。

    当然，接下来这些影子银行并不会歇菜，更多地是换一种玩法，因为在这个资本渗透无孔不入的市场里，钱不会闲着，只是在基本的游戏规则的框架内，换换方向、换换马甲而已。

    （二）部分高周转企业。这高周转企业和上述的影子银行类的机构，是处于同一体的两面，压力也几乎是同时到来的。

    高周转是近年来非常时尚的一个词，几乎是和高大上一样了。哈哈。当然，还有一些伴生的说法，类似什么“轻资产”等等。高周转、激进拿地、快餐式的复制项目、暴力营销，再加上一些屡见不鲜的打鸡血的做法，对于股东们和投资伙伴们则是不断画饼的。

    但是，所有这一切必须建立在两个基础上，一个就是市场往上走，而且最好是快速往上走；同时，资金渠道保持长久的稳定通畅，一旦这两个基础条件发生问题，就像现在这种情况的话，无论这个开发团队如何“牛掰”，都会从十分风光到十分尴尬。

    因为很简单，相当一部分所谓高周转的企业，究其根本，你自己的家底并不丰厚，天赋也很一般。所谓无资源优势、无资本优势，你只能依靠或上市、或募集、或信托等等，其实就好比“卖身＋卖血”的钱（前几天和某位小王童鞋交流。大家共同归纳出来的，真贴切），在一个同样不确定的场子里混，何况你还在不断透支。

    当然，现在还不到对高周转下结论的时候，因为他们还“作”得不够，以后情况会更加明朗，我们可以更加客观、全面地看待这个特定历史阶段的产物。

    （三）部分脆弱型企业。这类开发企业情况较为复杂，有原先基础较差、资源、管理也无太多优势的部分中小企业，也有前几年曾经高速透支，在调控中受过重创的病痛企业，还有一些长期停滞不前的冬眠企业，在后续的调整中多少也会面临困局。

但是，相对于前面两者，这些脆弱型企业的压力并不是最大的，因为他们和市场的接触，和资金的接触本身已经处于收缩状态，再折腾也翻不出太大的浪花来。

等到压力传导到这三类群体上，基本就是准备好自己给自己埋单的时候了。届时，相当一部分机构会发生变化，一些操盘团队也到了做结论、见分晓的时候。

当然，凡事都有两面性，有压力也有动力。还是有一些企业会相对安全，包括自身资源雄厚的央企、国企，也包括一直较为稳健，比较会“持盈保泰”的企业，这类的例子也不少。有水面上的企业，也有潜水的低调伙伴，内资、外资都有。原因很简单，他们在做的，从大方向上看还是符合房地产行业发展基本规律的事情。

    一切问题都是时间问题，关键是大家心态要好，也可以说就是“不忘初心”。因为仍然还会有优秀的机构，优秀的团队和业绩，我们仍然还对这里保持信念，保持热爱。谢谢！