房地产项目成本讨论

suixin1976

众所周知，建设项目投资含固定资产投资和流动资产投资两部分，其中固定资产投资与建设项目之工程造价在量上想等。
国内现行工程造价的构成主要划分为五大块：
一、工程费用
二、工程建设其它费用
三、预备费
四、建设期贷款利息
五、固定资产投资方向调节税
房地产项目成本核算在实际处理中一般企业是拆分为开发成本、开发间接费、销售费用、管理费用、财务费用等五项。
命题一：房地产项目中固定资产投资是否对应于其中的开发成本？

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对会计而言，固定资产在取得时的入帐价值，包括企业在购建某项固定资产并使其达到预计可使用状态之前所发生的一切合理、必要的支出，包括直接发生的支出、间接发生的支出。
固定资产入帐价值的构成，因固定资产的来源渠道不同而不同，对于自行建造的固定资产，应按建造过程中发生的全部支出（包含消耗的人工、材料、机械费用、其他费用和缴纳的税金）确定其价值。

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房地产开发企业自行建造固定资产时若采用自营工程，其固定资产的核算按照直接材料、直接工资、直接机械施工费以及所分摊的工程管理费计价。外购的工程用物资，其增值税进项税额应计入所购工程物资成本；工程管理费用，按照实际发生的各项管理费用计价。工程竣工验收，接转工程成本时，固定资产=在建工程。在建工程包含工程物资、原材料（包含应交的值税进项税）、应付职工薪酬。

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房地产开发企业自行建造固定资产时若采用出包工程，工程的具体支出在承包单位核算，将与承包单位结算的工程价款作为工程成本，在“在建工程”帐户进行核算，根据竣工成功决算表结转工程成本时固定资产=在建工程。

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房地产开发企业开发产品成本的核算是本上面命题讨论的重点。
开发产品是指房地产开发企业已经完成全部开发过程并已验收合格，合乎设计标准，可以按照合同规定的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品，包括已开发完成的土地、房屋、配套设施和代建工程等。

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房地产开发企业的开发项目即其开发产品，其成本核算中的开发成本用于核算企业在土地、商品房、合作和代建工程开发过程中所发生的各项费用，开发间接费用用于核算工程现场管理部门为开发产品而发生的各项费用。

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要核算开发项目的成本，必须区分开发成本和完全成本的概念。
开发成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项支出，相当于工业企业的产品制造成本；而完全成本是为了开发项目而发生的全部成本费用，包含了开发成本和项目期间费用。
在核算上一般将开发成本分为：
1、土地征用及拆迁补偿费
2、前期工程费
3、基础设施费
4、建筑安装工程费
5、公共配套设施费
6、开发间接费
等六部分

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土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装工程费属于直接费用，可在发生时直接计入开发成本中。应由各开发项目共同负担的间接费用，应在计入开发间接费用中，再按一定的分配标准分配计入开发成本中。

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对会计而言，开发项目成本包括开发成本和期间费用两项，在此两大类基础上细分为“开发成本”、“开发间接费”、“销售费用”、“管理费用”、“财务费用”五小类。细分的五小类和两大类的对应关系是：
1、开发成本对应“开发成本”和“开发间接费”；
2、期间费用对应“销售费用”、“管理费用”、“财务费用”
其中的“开发间接费”为什么要在细分项目中独立出来呢？这是因为开发间接费比较特殊的缘故。
开发间接费是房地产开发企业为了组织和开发项目而发生的各项间接费用，这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其应为哪一项开发产品所负担，因而无法将它直接计入各项开发项目的成本。为了简化核算手续，将它先计入开发间接费用，然后按照适合分配标准，将它分配到各开发项目成本。

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以下是引用ssljn在2007-10-31 21:06:00的发言：众所周知，建设项目投资含固定资产投资和流动资产投资两部分，其中固定资产投...这里的命题一应理解为对于房地产开发企业而言，建设项目投资总投资中的固定资产投资是否与开发项目完全成本中的开发成本对应？