记录项目的成长，我的项目管理过程记录

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今天是腊月二十三，小年，公历2011年1月26日，我想从今天开始，正式记录我所在项目的成长，记录下一点一滴。

乐乐

大体上介绍下这个项目，在北京开发区，主要是办公楼，建筑面积大约二十几万。方案设计单位是境外设计师（假洋鬼子），初步设计和施工图设计是北京的一家设计院。我在这项目公司里做成本管理。

项目进展状况：设计方案正在规划局征询意见，还没定稿，方案征询通过后，还要申报修建性详细规划，包括现状条件分析、规划原则和总体构思、用地布局、空间组织和景观特色要求、道路和绿地系统规划、各项专业工程规划及管网综合、竖向规划、主要经济技术指标还有图纸，其中图纸又包括：规划地段位置图、规划地段现状图、规划总平面图、道路交通规划图、竖向规划图、单项或综合工程管网规划图、表达规划设计意图的模型或鸟瞰图、交通组织图、道路交通规划图、提供1:500建筑几何体总体模型等等。

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虽说是做成本管理，我觉得房地产公司的人员应该是全方位的人才，首先要懂技术，技术是支撑管理的（我个人认为），我从经历了施工单位，监理、项目管理单，现在又到房地产公司，角色一直在不断的改变。觉得甲方的管理才是全方位的，原来的工作都是某一个点或线，而现在是面，所以对人员要求比较高。

引用某人高人的话，房地产是做什么的呢？

1、获取土地：拍哪块地，花多少钱，做什么项目，卖给谁，卖多少钱。

2、规划设计：指标是否用足，成本是否经济，目标客户是否满意，是否便于施工。

3、施工建设：合同造价是否最低，工期质量能否保证。

4、项目销售：销售策划费用，销售定价，销售策略。

所有的目标归根到一点：在最大利润前提下，把房子都卖出去。

乐乐

发一张土地照片，今年将在这里长出好多建筑。郊区的天真蓝啊，太爽了。

乐乐

项目前期的工作主要是规划设计、报批报建，成本干什么呢？其实成本非常重要。房地产商的目的是什么？开发的产品市场好，价格低，回笼资金快。那我们做成本的就要做到怎样达到价格低（当然，这个阶段需要设计部、策划部门、工程部门、成本部门协同工作）。项目定位确定后，就是要通过合理的设计以降低成本。

比如：交房标准：是毛坯交房还是精装修交房？不同的交房标准则有不同的成本，也就有不同的售价；

建筑方面：柱距轴距，砌体材料；

结构方面：钢筋级别，钢筋混凝土的含量；

设备方面：空调系统及品牌的选择，电梯的载重和速度的选择；

装修材料方面：能实现建筑师风格的有好多材料，我们的目的就是要质优价廉。如外墙可以是石材幕墙、玻璃幕墙、铝板幕墙，也可以是瓷砖、涂料等等。这些就要根据项目定位来确定使用何种装修材料。

其他：各种安装材料的性价比比较。风管、给排水管等。不要看是小材料，建安成本的降低是靠每一件材料、半成品的价格的降低而降下来的，做为开发商的工作人员，一定要处处从投资角度考虑问题。

说到这里，要说下房地产成本的构成。房地产的成本是个大成本概念，开发成本包括土地成本、前期成本、基础设施成本、配套设施成本、建安成本、资金成本、开发间接费等，总成本还应包括销售及管理成本、税费成本。

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因为本项目正在做前期，下面就说说北京地区前期的主要费用名称及价格行情：

规划设计费30元/平方米，初步设计、施工图设计30元/平方米，施工图审查费约4元/平方米，景观设计费25-30元/平方米，监理费8元/平方米；

政府收费：新型墙体基金10元/平方米，散装水泥押金约1元/平方米；

项目申请报告、交通评价、环境评价、水保报告等，一般情况下请政府相关部门推荐的单位做比较好，有关系，容易通过。价格比市场平均价格稍高，毕竟有关系。

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问候大家，过年好！！祝大家在新的一年里事事顺心如意！

       做为成本管理人员，如果只懂得预算那一块，这不是一个全面的成本管理人员。一定得有全过程成本管理的概念。尤其在设计前期，要建一个什么样的项目，市场定位是什么样的，什么样的结构形式，什么样的基础形式，要用到哪些材料设备，用什么样的材料设备等等，都和成本有关。成本人员都要广泛的参与。

       在报建过程中也会发生一些费用，主要是向政府部门缴纳的规费，如墙体基金、散装水泥基金、招投标交易服务费等等。这些都是项目前期必然发生的成本。（有的地方还要缴纳基础设施配套费，有的地方则含在地价里面了。这个基础设施配套费，其额度有的很吓人的。）

发个开工前的进度计划，北京大体上就是这个报建程序。有什么不对的地方，请专家指正。

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这几天考察了几家景观设计单位和几家空调厂家，感觉现在要把景观做出点名堂来，真不容易。

秋天风

下图是空气源冷水热泵模块化机组，放在屋顶，占地空间小，三台机器，六个压缩机，供应3000平方米的空调面积，总制冷量为207KW，总制热量210KW。根据室内温度，可以自动调节增加或减少运行机器数量。