房地产公司造价人员怎样进行成本控制

arctanli

房地产公司造价人员怎样进行成本控制
我这几年一直在房地产开发公司工作，中间也在事务所干过两年，对开发公司的成本控制有自己的一套心得，现在我分多个阶段进行详细的分析。
1、可行性研究阶段：一般情况下我们造价人员参与可行性研究的情况不是很多，但是我认为作为应尽职责应该提出一些有用的意见，例如项目现场情况、七通一平情况、可能的地质情况、冬雨季时间、工期等等，这些情况一般作可行性研究的人是不怎么详细考虑的，可是这些都会对工程造价产生影响，一旦你提出来不管人家采纳与否，以后发生相关问题你都会有准备，况且可行性研究中预备费和不可预见费都与造价有关；我认为此阶段占成本控制的5％
2、设计阶段：一般的书上都说设计可以控制工程造价的70％，可我分析认为这基本是不可能的，第一设计单位不可能去作什么限额设计，他们设计的出发点都是安全可靠合理耐用，而节约造价是次要的，换句话说，建设单位没钱你还开发什么房地产？第二即使建设单位造价人员实力比较强，可以对图纸快速做出反映，发现超过限额很多，那么设计单位修改图纸也需要一个心理承受过程和技术检验过程，况且重新出一份图纸需要时间，对建设单位接下来的招标监理施工预售等等过程都会有所干扰，财务成本也会逐日提升，聪明的建设单位才不会这么办那，所以限额设计对大多数房地产开发单位来说都是一句空话，倒不如踏踏实实的告诉设计单位需要设计什么标准档次来的实惠。另外根据市场实际情况，造价人员可以提出新材料新工艺新技术的使用限制，建设部04年出台了218号文，明确了一些限制，大家不妨看看；这个阶段能控制造价的比率至多5％。“说设计可以控制工程造价的70％”指设计阶段是重点，此时开发公司若有懂设计的、懂成本的人员参与，根据开发项目的特点在委托设计前明确提出设计上要求，以防设计图纸频繁变更，造成工期推迟。
3、审图与设计的完善：国家已经开始注意这个过程了，我见过安徽做的就比较好，江苏基本是走过场，而辽宁正开始。由于大的设计院一般工作比较忙，建筑结构安装设计人员不可能做到百分百准确的衔接，甚至可能出现某些错误，所以需要政府审图机构进行可靠的审查，审图机构对图纸上一些错误和疏漏会进行修改和补充，这些都会作为图纸的组成部分一起提交给建设单位，建设单位用它进行招标会减少很多图纸设计风险、减少一些不平衡报价所带来的损失，我们造价人员要积极参与这个过程，即使不能参与也要对专家提出的意见和建议把握清楚，理清头绪；此阶段占5％。政府审图机构一般只对设计国家强制性规范条文进行审核，细部问题还靠开发公司自己解决。
4、招标文件与合同的编制：这个阶段应该是所有阶段中最重要的，也是建筑工程成本控制的源头与核心。一份好的招标文件会对以后所有过程产生影响，工程性质、现场情况、交通、地质、承包范围、计日工等等都应该做出最清晰的说明，另外对合同中“等”字的运用要慎重，对甲供甲控材料要明确，对变更索赔签证洽商的处理方法要写明时间实效、结算方式、量度标准等，质量标准评定等级或评杯评优要合理，工期推算准确，奖惩条款要实际等等。另外正常情况下我认为不要搞大宗建材的甲供料，如钢筋水泥等，一般情况下执行甲供材有以下五个原因：一是甲方的偏好，二是乙方资金困难无法购买，三是乙方材料质量不合格，四是甲方自己有进货渠道可以购买物美价廉材料，五是甲方手中有大量材料急于减少库存。甲供材对甲方产生的后果一是自身的财务压力，二是领料结算超省的难以控制，三是质量问题难以解决，容易出现相互推诿，四是乙方对于甲供材的使用与保护不力，不能经打细算，增大损耗，导致成本增加，还有就是水电使用与结算方法、劳保统筹的模式等等。这个阶段不多废话，最少占成本控制的20％。
5、施工单位的选择与合同签订：对于一个工程项目来说，工程质量的好坏决定建设单位的社会地位、口碑、市场卖价、后续工程等等，所以选择一个好的施工单位是很重要的，不要选择什么“……县施工公司”或“…….分公司”，而且要注意了解有些公司是不是挂羊头卖狗肉，对于不入流的公司，一定要在准入上机制做好文章，在资质上一定要把好关，另外对其注册资本、公司财务情况、优质指标、同类型工程、技术人员、机械、市场地位口碑、管理情况等等都要做出详细限制，不能因为某某公司可以让利、可以垫资就让其轻易入围，这样作的后果大家都知道我也不用多说，另外对于房地产开发招标来说，首选邀请招标，而且最好是合作伙伴型，这样大家知根知底对对方都放心，一般情况下不要搞华而不实的公开招标；合同形式采用那种都可以，不过其中风险范围、奖惩、结算调整范围等一定要写清楚；此阶段由于一般造价人员可操作的范围比较狭窄，但影响巨大，所以占造价控制的10％。
6、施工组织设计的审定：一般造价工程师不怎么注重施工组织设计或施工方案，基本是交给监理审核工程部二审之后批准。可是在施工组织设计中施工单位会隐藏一些结算时可以索赔的东西，比如马镫筋、温度筋、钢筋定尺，钢筋搭接、电线电缆、桥架、挖土方式、运土距离、模板、脚手架摊销周转等

arctanli

支持原创！希望以后多光临本版！

arctanli

好文章，总结得很好！支持！
工程造价的控制工作，越前期发挥作用越大，我们要特别重视事前控制1!

liaochenlin

好东西！受益匪浅。

liaochenlin

这文章确实是很好!
谢谢!

liaochenlin

谢谢.楼主有空多写几篇，我们会多来支持的.

liaochenlin

非常好的文章，分析的很细致，谢谢楼主

lghtxy

好贴，加精阿！

lghtxy

楼主写的很好啊
谢谢分享

lghtxy

首先，对楼主的心得体会总结出来给大家共享，表示敬意！其次，楼主有一些结论可能会误导大家，特别是刚入行的朋友，不要造成先入为主的印象。
1、可行性研究阶段：在这里先纠正一下对可行性研究定义的认识，大家可以去百度一下，就知道他的定义。事实是多数房产公司的成本人员，难以介入可行性研究阶段，是因为受到自身能力受限的影响，如专业能力不足、知识面过窄等。也有外部门专业能力不足的影响，对于房产企业的项目可行性研究，要综合土地属性、客户定位、销售、拟开发项目的产品定位、产品类型的组合、成本、财务等多维度的综合评判，才能做出一份真正有指导意义的可行性研究报告。也就是说，需要成本人员及其他相关专业人员共同参与，才能做好。楼主的举例：现场情况、七通一平等，只是在可行性研究中的“成本”模块中一小部分，对整体成本的影响极小，但不能说可研阶段占成本控制的5%。我举个例子：如果可研决定一个项目做全高层，那这个项目的成本就是高层的成本；如果可研决定一个项目做多层，那这个项目的成本就是多层的成本。因为地块容积率受限的重要因素，高层与多层的建安单方的差异，最终导致可研阶段，决定项目总成本的绝对高额比例，而非楼主认为的仅有5%。
2、设计阶段：这个阶段对于成本控制而言，非常重要，不知道为什么楼主这样看轻这个阶段。设计阶段大体可以为规划方案阶段、扩初图阶段、施工图阶段。规划方案是与可研一起做的，到了扩初图阶段，如果成本人员不能快速反应的话，其建安成本就基本确定了，可想而知这个阶段的重要性。楼主也提到了限额设计的问题，我只能这样说，限额设计有条件的成本人员，一定要用。前提是建立在你对限额指标，有相当的经验数据。如高层、小高、多层、洋房、联排、普通地库、人防地库等产品类型的结构指标，要有相当量的数据库才能运用的好。如果你能体现出有强大的专业能力及丰富的数据指标，设计院会信服，并尊重甲方的意见的。另外，可以在设计任务委托书中设置一些奖罚条款，如：高于限额指标，要罚；低于限额指标，要奖。也便于确保设计质量和提高设计院的积极性。
另外，楼主提到图纸修改会影响开发节点，确实是这样的。但是，一个成熟的开发商，应该事前制定合理、紧凑的开发流程的。应该充分考虑图纸质量不满足限额要求或是户型要求时的修改时间的。至于说设计单位修改图纸还要有个心理承受的问题，这个就是设计单位的履约能力及专业能力的问题了。
总之，设计阶段对于成本控制相当重要，如果一定要用百分比表示，我相信占建安成本的70%是有的
3、审图与设计的完善：我同意楼主在这个阶段的评论，但对这个5%的比例有异议。有些项目我们是做过统计的。审图意见及后期施工过程中的设计变更，整体费用占项目建安费用的约1.5~2.5%。
如果我有说的不周的地方，请楼主多多海涵，如果有说错的地方，请大家多多指正，谢谢！先写这么多吧，呵呵。

点评+1

lihao1231  发表于 2012-10-29    你说的非常对，我对设计阶段的成本控制体会是甲方设计力量必须强悍，成本牵头，甲方设计负责跟设计院设计PK。另外限额设计并且奖罚思路很好！！