渗漏问题及解决方案

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近年来渗漏问题越来越受到人们的重视，但是另一方面，渗漏问题还是很严重。请大家讨论一下施工中出现的渗漏问题和解决办法，例如，防水材料的选择，施工局部处理，施工程程序等等。这样的讨论对参加论坛的朋友应该是有帮助的。

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请大家看看这篇文章！！！
原文：http://bj.house.sina.com.cn/news/summarize/p/2005-08-15/085690415.html
北京大学新楼大面积漏水 造价上亿获鲁班奖(图)
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http://house.sina.com.cn 2005年08月15日08:56 新京报

北大生命科学学院教学楼6层的电梯间，一名学生指着天花板上正在漏水的小洞和裂缝。据介绍，该楼投入使用仅一年就出现了大面积漏水现象。本报记者郭延冰摄
据称该楼造价1.4亿元，去年年初投入使用；校方表示尚不知此事
本报讯 (记者 展明辉) 昨日，北京大学生命科学学院新楼六层(顶层)的天花板仍在向下渗水，多处墙面被浸湿，数间实验室存在积水现象，两台电脑被淋湿受损。目前，此事已成为北大内部BBS上十大热门话题之首。北大校方发言人称，尚不知此事。
北大生命科学学院学生小刘介绍，该学院新楼总共6层，于去年年初投入使用，造价1.4亿元，2005年获得过鲁班奖。昨天下午4时许，小刘带记者“参观”了新楼六层。电梯口正前方，天花板裂开长达60厘米的缝，中间被水浸湿的小孔不断滴水，裂缝旁的通风口四周布满了水滴。电梯右侧楼梯内，电灯开关周围的墙面已被浸湿，并鼓起了许多个小包。六层南楼生物信息系一办公室的东北角，由于漏水严重，两块天花板被拆去，其中一块放置在窗户旁，上面留下了水垢和一个小孔。
据六层多位生命科学学院学生反映，该楼自从去年夏天就开始渗水，不少实验室的墙面出现了裂缝。今年暑期，多次暴雨造成楼南面生物信息系的实验室漏水严重，该楼南面S605-S614室内，天花板上至今仍在滴水，他们担心有一定的安全隐患。另外，有同学反映，“实验后的有毒气体常常排到其他房间内。”他们担心该楼的通风系统也存在安全问题。
目前，生命科学学院楼的帖子已经成为北大内部BBS上十大热门话题之首，并已转到校长信箱。昨天晚6时许，北大校方发言人向记者证实，该楼大概于去年校庆前投入使用，但尚不知楼内渗水、墙面开裂等问题。

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http://www.arch-world.cn/article/article.asp?sn=1602-20041206-0004
一个被忽略的问题-谈新楼渗漏问题
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http://www.arch-world.cn
不知道从那个时候开始，在笔者接触的住宅工程中，发现开发商交付的楼宇越来越多的外墙渗漏问题。笔者以深圳地区所遇到的工程为例：
深圳宝安区xx阁，整栋从一楼到顶楼的所有窗户外框交界处渗水，严重程度到了往窗外倒一杯矿泉水，稍后就从窗沿渗进屋内的地步。原因：偷工减料。
深圳福田区xx一村，整栋从一楼到顶楼的所有阳台推拉门外沿渗水。原因可能是：防水处理粗糙。
深圳龙岗区xx园，卧室窗户角落渗水。原因：防水处理粗糙。
深圳盐田区xx居，卧室窗户渗水。原因：防水处理粗糙。
深圳福田区xxx晶，窗户多次渗水。原因：偷工减料，安装时没有打膨胀胶。
深圳南山区xxx园，楼体渗水。原因：水泥标号低。
深圳福田区xxxx，邻近走火通道送风口的墙壁渗水。原因：不详。
深圳福田区xxxx园，楼上厨房阳台漏水，并造成楼下厨房积水。原因：不详。
… …
上面的案例中，有商品房，也有微利房和福利房，有多层住宅，也有高层住宅，从楼价5000元安居房到9000元的豪宅都有。楼宇局部渗漏问题非常普遍，而这些问题往往并冠以"不影响楼宇结构安全"为名列到了小事范畴。
我举两个较为典型的例子来说说这种情况的麻烦程度。
宝安区的这个工程，楼宇本身是政府的一个机关开发的，应该属于半福利房半商品房的性质，按理说，机关自己开发的房子应该质量比较好的。当装修工程进行不久，就发现窗台渗水了，严重的程度到了往窗户外的平台上倒一瓶矿泉水，水可以在很快的时间内通过墙体流进室内的地步。业主与开发商交涉多次，开发商仅仅派人在外墙打打玻璃胶了事，前前后后，开发商派人来打玻璃胶竟然多达七八次。结果自然就是没解决了。无奈之下，业主只好自己花钱请防水公司将整间居室的所有外墙打上透明防水涂料，防水公司花了几天时间才处理完毕。后来业主通过联系其他的同栋业主才发现，楼下楼上都是如此，一些早装修的，已经报废了家里面的地板。
福田区也有一个工程，验房时同样没有被看出任何曾经受到渗漏的迹象。但装修中很快就发现了问题。2003年第七号台风"依布都"来临时，窗户渗水后在地面的积水近两平方米（之后被发现临时控制）。刚开始时管理处倒是很积极地，但解决方法就是很初级了-打玻璃胶。结果自然是不行的了。接下来的第八号台风"天鹅"把管理处的已经维护完成的说法掌了一个嘴巴。管理处这回把责任全推到开发商手上了，这回开发商派了建筑维修队，搞不清楚究竟用了什么办法，反正接下来的第九号台风莫拉克又掌了开发商一巴。业主又投诉，于是开发商又派来了"专业防水公司"，防水公司来时，老火明确说明了处理措施，但防水公司说"我们有自己的防水办法，我们一直是这样防水"。于是防水公司变成了拆卸队，把已经装修好的窗套等拆掉，在里面糊弄了一层水泥了事，说是内外防水（但事实并没有派人在外墙处理）。做好防水后，开发商的工程经理很得意地说，这回彻底解决了。在老火坚决要求做防水测试的情况下，开发商方面同意派人取来小区的环卫水管，并从另一户单位的窗台喷射。结果一分钟不到，又渗水了。在场的管理处工程经理和开发商经理都狼狈不堪。面对老火对是否有打膨胀胶的质疑，开发商工程经理的狡辩竟然是"一般北方才打臌胀胶，南方不打"。我不得不回应一句"你是说北方有台风，南方没有是吧？"。而后来，开发商代表一句回去商量，接下来就没完没了的扯皮了，直到撰写本稿时都还没有解决。
笔者通过分析发现，很多楼体渗漏的问题，大部分都是在一些不起眼的地方发现，例如窗户与墙体的接触部。而事实上，这些地方只要建筑商在施工时，在空隙部打上膨胀胶就可以解决的问题，但他们偏偏不做，属明显的偷工减料行为。
发现渗水问题后，解决也是又烦又累，开发商自己都解决不了，你说业主又该有多痛苦。一来不解决影响装修和入住，二来又怕留有后患，装修后再次发生渗水时损失更大。
以深圳为例，如果大家留个心眼就会发现，交楼的高峰期往往发生在年头和年尾，而年中的台风高发期往往交楼的少。年前交楼你不会发现问题，而年尾交楼的，年中台风渗漏的迹象都被处理掉了。 从处理上说，往往在交楼入伙前发现问题的，开发商处理会积极很多。而入了伙再发现问题的，扯皮的情况就变得极为普遍了，开发商这时候甚至到了一种死猪不怕开水烫的地步，反正你已经验楼入伙了，再下来的事情也是"维修"性质了。
所以，老火针对有关楼宇验收的问题，再着重说一下有关渗漏这部分验收的问题：
1． 在楼宇施工期间，特别是台风或者大暴雨过后，去看看你的房子。这时候暴露出来的问题，开发商是来不及处理掉的。对于期间发现的问题，如果不懂的，应该及时用数码相机之类的设备拍下来请教专家。
2． 留意局部处