房屋基本重置价确定的依据？

yeusamo

    在房屋拆迁过程中,好多地方都根据房屋的结构类型、地理位置、朝向、层次、跨度等，规定了拆迁补偿的标准---房屋重置价,而在工程房地产评估抵押贷款过程中，如工业厂房，好多评估人员利用的是拆迁补偿---房屋重置价，来倒推基本建安工程费，这样导致同一工业厂房的重置价只和成新率有关，其结果和事实明显不相符。

   试问：

1、基本建安费用计取的依据是什么？是地方规定的拆适补偿的标准？是现行同类工程结算的标准价格？

2、拆迁补偿标准---房屋重置价（暂不考虑成新率），为何比实际同时间点同类工程的结算价低那么多？

yeusamo

这个不能说建安费用的计取依据，只能说建安费用的组成，请见建安费用的组成，看看对你有没有帮助，呵呵

建筑安装工程费用项目组成

建筑安装工程费用项目组成

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附件一：建筑安装工程费用参考计算方法

各组成部分参考计算公式如下：

一、直接费

（一）直接工程费

1.人工费：（1）基本工资（2）工资性补贴（3）生产工人辅助工资（4）职工福利费（5）生产工人劳动保护费

2.材料费（1）材料基价（2）检验试验费3.施工机械使用费 机械台班单价

（二）措施费

本规则中只列通用措施费项目的计算方法，各专业工程的专用措施费项目的计算方法由各地区或国务院有关专业主管部门的工程造价管理机构自行制定。

1．环境保护

环境保护费=直接工程费×环境保护费费率（%）

2．文明施工

文明施工费=直接工程费×文明施工费费率（%）

3．安全施工

安全施工费=直接工程费×安全施工费费率（%）

4.临时设施费

临时设施费有以下三部分组成：

（1）周转使用临建（如，活动房屋）

（2）一次性使用临建（如，简易建筑）

（3）其他临时设施（如，临时管线）

其中：

①周转使用临建费

②一次性使用临建费

③其他临时设施在临时设施费中所占比例，可由各地区造价管理部门依据典型施工企业的成本资料经分析后综合测定。

5．夜间施工增加费

6．二次搬运费

7.大型机械进出场及安拆费

8．混凝土、钢筋混凝土模板及支架

（1）模板及支架费=模板摊销量×模板价格+支、拆、运输费

摊销量=一次使用量×(1+施工损耗)×[1+(周转次数－1)×补损率/周转次数－(1－补损率)50%/周转次数]

（2）租赁费=模板使用量×使用日期×租赁价格+支、拆、运输费

9.脚手架搭拆费

（1）脚手架搭拆费=脚手架摊销量×脚手架价格+搭、拆、运输费

（2）租赁费=脚手架每日租金×搭设周期+搭、拆、运输费

10．已完工程及设备保护费

已完工程及设备保护费=成品保护所需机械费+材料费+人工费

11．施工排水、降水费

排水降水费=Σ排水降水机械台班费×排水降水周期+排水降水使用材料费、人工费

二、间接费

间接费的计算方法按取费基数的不同分为以下三种：

（一）以直接费为计算基础

（二）以人工费和机械费合计为计算基础

（三）以人工费为计算基础

1.规费费率

根据本地区典型工程发承包价的分析资料综合取定规费计算中所需数据：

（1）每万元发承包价中人工费含量和机械费含量。

（2）人工费占直接费的比例。

（3）每万元发承包价中所含规费缴纳标准的各项基数。

规费费率的计算公式

Ⅰ以直接费为计算基础

Ⅱ以人工费和机械费合计为计算基础

Ⅲ以人工费为计算基础

2.企业管理费费率

企业管理费费率计算公式

Ⅰ以直接费为计算基础

Ⅱ以人工费和机械费合计为计算基础

Ⅲ以人工费为计算基础

三、利润

利润计算公式

见附件二建筑安装工程计价程序

四、税金

税金计算公式

税率

（一）纳税地点在市区的企业

（二）纳税地点在县城、镇的企业

（三）纳税地点不在市区、县城、镇的企业

附件二：建筑安装工程计价程序

一.工料单价法计价程序

工料单价法是以分部分项工程量乘以单价后的合计为直接工程费，直接工程费以人工、材料、机械的消耗量及其相应价格确定。直接工程费汇总后另加间接费、利润、税金生成工程发承包价，其计算程序分为三种：

1、以直接费为计算基础

序号费用项目计算方法备注

1直接工程费按预算表

2措施费按规定标准计算

3小计⑴+⑵

4间接费⑶×相应费率

5利润（⑶＋(4)）×相应利润率

6合计⑶+⑷+⑸

7含税造价⑹×(1+相应税率)

2、以人工费和机械费为计算基础

序号费用项目计算方法备注

1直接工程费按预算表

2其中人工费和机械费按预算表

3措施费按规定标准计算

4其中人工费和机械费按规定标准计算

5小计⑴+⑶

6人工费和机械费小计⑵+⑷

7间接费⑹×相应费率

8利润⑹×相应利润率

9合计⑸+⑺+⑻

10含税造价⑼×(1+相应税率)

3、以人工费为计算基础

序号费用项目计算方法备注

1直接工程费按预算表

2直接工程费中人工费按预算表

3措施费按规定标准计算

4措施费中人工费按规定标准计算

5小计⑴+⑶

6人工费小计⑵+⑷

7间接费⑹×相应费率

8利润⑹×相应利润率

9合计⑸+⑺+⑻

10含税造价⑼×(1+相应税率)

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二．综合单价法计价程序

综合单价法是分部分项工程单价为全费用单价，全费用单价经综合计算后生成，其内容包括直接工程费、间接费、利润和税金（措施费也可按此方法生成全费用价格）。

各分项工程量乘以综合单价的合价汇总后，生成工程发承包价。

由于各分部分项工程中的人工、材料、机械含量的比例不同，各分项工程可根据其材料费占人工费、材料费、机械费合计的比例（以字母“C”代表该项比值）在以下三种计算程序中选择一种计算其综合单价。

（一）当C>C0（C0为本地区原费用定额测算所选典型工程材料费占人工费、材料费、和机械费合计的比例）时，可采用以人工费、材料费、机械费合计为基数计算该分项的间接费和利润。

以直接费为计算基础

序号费用项目计算方法备注

1分项直接工程费人工费+材料费+机械费

2间接费⑴×相应费率

3利润（⑴＋(2)）×相应利润率

4合计⑴+⑵+⑶

5含税造价⑷×(1+相应税率)

（二）当C以人工费和机械费为计算基础

序号费用项目计算方法备注

1分项直接工程费人工费+材料费+机械费

2其中人工费和机械费人工费+机械费

3间接费⑵×相应费率

4利润⑵×相应利润率

5合计⑴+⑶+⑷6含税造价⑸×(1+相应税率)

（三）如该分项的直接费仅为人工费，无材料费和机械费时，可采用以人工费为基数计算该分项的间接费和利润。

以人工费为计算基础

序号费用项目计算方法备注

1分项直接工程费人工费+材料费+机械费

2直接工程费中人工费人工费

3间接费⑵×相应费率

4利润⑵×相应利润率

5合计⑴+⑶+⑷
6含税造价⑸×(1+相应税率)

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拆迁补偿标准---房屋重置价（暂不考虑成新率），为何比实际同时间点同类工程的结算价低那么多？
至于这个问题应该有一个房屋折旧的问题在里面。各地的办法和各不相同的。
不知道对你有没有帮助。

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    房产评估和工程造价是两个不同的专业，两者间有交叉的内容，但也有本质的区别，因此，希望朋友们能从房产评估的概念、操作流程来紧贴主题回答。