一道房地产估算题，我算了很久都算不出啦，急用，谢大家了

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某写字楼套间建筑面积1,000平方米，使用年限30年，该写字楼每月租金2.5万元。据调查，该写字楼造价为3,000元/平方米，家具设备原值10万元，耐用年限10年，残值率2%。据有关规定，房地产税为年租金的12%，管理费为年租金的5%，修缮费为房屋原值的2%，保险费为房屋原值的3‰，资本化验室率为12%。试估算该写字楼的价格。
 

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(1)年租金收入 
2.5×12=30(万元) 
(2)计算年经营费用 
①房地产税=30×12%=3.6(万元) 
②管理费=30×5%=1.5(万元) 
③房屋原值=1000×3000=300(万元) 
④修缮费=300×2%=6(万元) 
⑤保险费=300×3‰=0.9(万元) 
⑥家具年折旧费=10×(1-2%)÷10=0.98(万元) 
⑦年经营费用=3.6+1.5+6+0.9+0.98=12.98(万元) 
(3)年净收益=30-12.98=17.02(万元) 
(4)该写字楼套间的价格 
=137.099

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