关于地下室的问题

秋天风

我们公司分析了一下，例如，地下室的成本一般要3000多元一平（按少的算），一个平均要40平方米（包括车道等公摊面积）

秋天风

真是头大，删了N多之后，才能发表说有敏感内容，现在大家看得懂吗？

秋天风

接着说，内地5地下停车位不赚钱的问题

2875525

成本12万，一个车位只能卖到8-10万，开发商其实做地下室是亏本的。

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那为什么还要建地下室呢？

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内地地下停车位不赚钱的问题，我们公司分析了一下，例如，地下室的成本一般要3000多元一平（按少的算），一个平均要40平方米（包括车道等公摊面积），成本12万，一个车位只能卖到8-10万，开发商其实做地下室是亏本的。
那为什么还要建地下室呢？

2875525

开发商挖东墙补西墙，地下室以上的房子就贵了。。

914403649

建地下室，是你所承建的项目，在获取政府批文，所上报的规划方案的一项重要的经济指标。如，有的地区规定车位比，必须达到1.2以上，或是1.0以上。就是说停车位数量：住宅户数。
对于开发商来说，地下室做为可售的产品确实是亏本的。但往往开发商清算整个项目的利润时，是综合考虑的。也就是说，通常地下室的亏本，是通过提高住宅的单价来补地下室的亏损的。
另外，楼主讲的地下室是3000元/m2，单体车位面积约40m2/个。如果楼主指的是普通地库，单方3000元/m2，确实太高了。不知道你的地库含钢量、砼含量分别是多少？另外，钢材的价格有没有按近期的市场价调整过。
还有，单体车位面积约40m2/个，是非常不经济的，地库的浪费面积太多。通常较为经济的单体面积约30~32m2/个，如果地库较为方正的话，可以做到28m2/个。
建议你们认真复核结构指标，及优化地库的停车排布方式。本已经是亏损的地库，就不要再增加额外的成本投入了。

914403649

因为我公司做项目的地很大，完全有赋闲的土地，因此老板想能不能做地上停车场，也就是做一栋3层的楼房，专供停车，这样算来，同样的面积，地上的单方造价比地下要低，这种方法好不好。
还有就是楼上说的40平米一个停车位，似乎太多了，可要把楼座、排烟道、公共车道、楼梯、电梯厅等平摊在车位上，应该不多了。
希望大家踊跃发言，多谢。

914403649

看到楼主的回复了。根据你提供的信息，单车位面积到低是多少最合理，已显得的不太主要了。
最为关键的是，通过你的描述，似乎你所开发的项目没有做足容积率，因为你有足够的土地去做地上车库。损失容积率，少建可售住宅，而去做卖不好的车位，实在是损失太大。
建议你们可以做一个成本赢利能力的敏感性分析：
方案一：地上车库，建安费暂估2200元/m2（含粗装），售价约8~10万元，可售单价约2250元/m2；
方案二：如果地上车库换做可售面积，建安费暂估3000元/m2（含粗装、外立面装饰），可售单价约6000元/m2（按深圳市场行情）。再考虑同样的车位数量建在地下的成本：建安约2300元/m2，售价约8~10万元。
通过以上分析，再结合整个项目的成本及赢利指标要求相结合，就可以综合判断出来，到底是哪种方案最经济、赢利能力最大。