邀请大家谈谈房地产产业的成本构成

py555

目前全世界的金融危机影响了很多国家的经济
我们国家的很多城市房价也因此受到一定的影响
当然房价的影响不见得都来自于金融危机
其实还有市场的调控
以前在网络上看到房屋落价，对于老百姓不见得是好事
对于此我不明白，是对于有房子的百姓不好呢，还是对所有的百姓都不好
我现在没有房子
所以我十分希望房屋的价格继续回落
以我所在的北京为例，如果能降到05年的水平，我想就好多了
以前的房屋价格上涨可能也是多种因素使然
现在房屋价格出现了松动，百姓也趋向于观望
春节期间北京的房屋价格也大起了促削战
但是对于我而言还是有点高
呵呵，说了这么多
还是回正题吧
希望对房地产有了解或者有经验的朋友可以参与说说房地产产业的成本构成情况
期待大家的参与

py555

房地产产业的成本构成主要有:
1.前期作业费:地质勘察费用、委外设计规划费用、消防审查费用、市政水电开口申请费用；
2.工程成本费用：建安工程直接费、间接费、管理费用等，其中包括公共设施、排污、监控、通信、景观及照明等；
3.建设规费：物价审查费、房产面积测定费、销售证申办费及政府规定的其他费用；
4.财务及管理费：贷款利息、企业管理费、委外监理费、物业维修基金等；
5.销售成本：广告宣传费、企划销售费用等；
6.土地成本：土地竞购费等；
7.其它税费及不可预见费用：综合房产营业税、企业所得税、印花税等国家规定的课税，工程规划建设不可预见的费用。

py555

楼上的朋友说的还是较为全面的，不多说了。
不过，对楼主的希望房价继续下跌，觉得很有意思。
我个人是希望收入不减、房价下跌的，呵呵。
不过，房产是社会产业机构的重要产业链条，房价再跌下去，与房产有关的上下游生产业也要崩盘了，那就完啦。到时候，看着房价低，可是还是买不起，呵呵。

py555

以下是引用szgsd在2009-2-2 21:09:00的发言：主要是土地使用费。。。。。。...按照这里的说法，房屋价格是不是就是“土体使用费+房屋成本+地产商的利润等”
因为土体使用费很高，所以也就造成了房屋单价的增长
同时地产商的利润要求的也高，所以就形成了一种不正常的价格增长模式
是不是可以这样理解呢？

lghtxy

以下是引用柏人在2009-2-3 17:06:00的发言：我个人是希望收入不减、房价下跌的，呵呵。...其实您说的就是购买力的问题吧
也就是自己的收入/房屋的单价=A，咱们都希望这个A越大越好
当然现在房屋价格如果下降的话，收入稳定，就可以让A变大
或者说房屋单价下降，收入可以适当的增加或者大幅度的增加就更好了
这样就可以说明咱们的购买力增强了
以我简单的理解
01年月均收入1200元，房屋价格在3000元/平方米
05年月均收入3000元，房屋价格在8000-10000元/平方米
07年月均收入4500元，房屋价格在15000-20000元/平方米
所以购买力应该是越来越小的
如果现在收入均5000-6000元/月的话，房屋价格下降到8000元/平方米，咱们的购买能力就增强了
这里的数据就是一个假设，不知道大家的情况怎么样

lghtxy

REICO报告：我国房地产企业开发成本费用分析
本研究在北京、上海、广州等9个城市房地产开发企业抽样调查的基础上，对房地产开发企业的总成本、总费用支出以及总销售收入的结构及分布进行了实证分析。统计结果显示，在房地产开发企业的总成本构成中，土地成本所占比例最高，为41.2%；土地成本占直接成本的比例为58.2%。从房地产开发企业的总支出角度分析，开发和销售环节税收占到了总支出的19.06%，土地成本占到了总支出的30.36%；开发企业的总支出中流向政府的比例占到总支出的49.42%，即在开发企业的总支出中有接近一半是向政府的支付。在房地产开发企业的总销售收入中，政府所占份额(税收和土地出让金)占到了总销售收入的37.37%；企业的非土地成本补偿所占份额36.49%；企业剩余(总销售收入减去总成本和税收)占总销售收入的26.14%。在总销售收入的分布中，政府所占比例高出企业剩余大约11个百分点。在总税收的构成中，开发环节税收所占比例为11.55%，销售环节税收所占比例为88.45%。从税收小项看，营业税及地方附加税所占比例最高，为48.84%，其次是企业所得税，为24.33%。税收占开发企业总成本的26.06%，占开发企业总支出的19.06%，占总销售收入的14.21%。如果将市政工程成本、公共配套设施成本中政府的隐性收入、税收预缴的利息收入以及各种非税收费等也算入政府所得份额，那么政府所得份额还会增加。
我们还对这种费用分布状况对政府、开发企业和房屋购买者以及房地产市场的影响进行了分析，对近期各地政府房地产市场的政策调整进行了评估。房地产开发企业费用支出和销售收入的这种分布状况，对开发企业而言，不仅增加了企业的资金负担，而且将本可以分散的金融风险集中到企业身上，大大增加了企业面临的金融风险；在可能的情况下，金融风险还会转移到银行体系上。对政府而言，虽然可以在房地产开发阶段获得一次性收入，但是却大大降低了政府可用财力的可持续性。对房屋购买者而言，则增加了购买房屋的支出负担，相对降低了他们的购买力。从整个房地产市场的角度，这种状况不仅降低了交易效率，而且当市场风险叠加到金融风险上时，使得整个市场面临的风险大大增加了。针对当前房地产市场的低迷状况，中央政府以及各地方政府纷纷出台了刺激房地产市场的各种政策调整。但是，这种政策调整基本上属于政策的边际微调，没有触及房地产市场的制度层面。
有鉴于此，进一步的政策建议应该是从房地产市场的制度层面入手，将一次性收取的土地租金和集中在开发和销售环节的税收整合为统一的房地产税或物业税，延迟到房屋保有环节征收。这样做，对于政府而言，可以获得在未来时期内的稳定收入，保证政府可用财力的可持续性；对企业而言，则不仅可以减轻企业在开发阶段的资金负担，而且可以降低企业所面临的金融风险，分散掉系统性的金融风险；对于房屋购买者而言，可以增加他们的相对购买力，减轻房屋购买者的负担。从整个房地产市场角度，则可以优化资源配置，提高交易效率，并减轻市场风险和金融风险，从而有利于房地产业的持续、稳定和健康发展。

luxiaojjj

更不可思议的是还要收取不可预见费，在这50多个收费环节中，有很多个收费属于乱收费、白收费。比如，企业交了绿化费以后还是要自己花钱做绿化。再比如，开发商的图纸，(政府部门)收上去象征性地看一看，动辄就要几十万甚至几百万的收费。”

luxiaojjj

除了这些收费外，政府还向房地产开发企业开征营业税、印花税、城建税、教育费附加、契税、土地增值税、所得税、土地使用税、房产税等十余项税负。经过统计，这些税负成本约占到房价的15%。
“各种收费加上税收，每年来自房地产行业的税费，约占到地方财政收入的30%至50%，成为地方政府财政收入的重要来源。”

luxiaojjj

从楼上4层的信息看，房价中的大部分费用都是用来买地以及上交各种费用的了