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海南省地方税务局土地增值税清算审核工作实施方案 我公司十分荣幸能有机会参与海南省地方税务局集中清算项目土地增值税清算审核工作方案的评选，根据贵局的具体要求，我公司将在项目服务周期内按贵局的相关要求，从技术、经济、合同与财务等多方面入手，采用财务与造价相结合的方式并针对房地产项目的特点，为贵局提供高质量的咨询服务，最大限度地增加国家合理税收，切实将税收目标严格控制在国家相关法律、法规允许的合理范围内。 一、咨询服务工作目标 根据工作节点进度时间要求，合理安排具有相应资格、工作经验丰富的专业技术人员及时介入，按照国家规范和委托人要求，全面履行合同，及时提出相应的阶段成果报告给贵局，确保最大限度的增加国家和地方税收，给委托人提供优质、高效的专业咨询服务。 总目标：让委托人满意，高度信任我司的工作。 时间目标：按委托人的要求时限及时提交成果报告，杜绝因自身原因拖延提交报告的现象发生；超十万平方房地产项目在3个月内完成审核，十万平米以下房地产项目在2个月内完成审核。 质量目标：能够从财务及造价方面对项目进行全方面财务和造价审核，规范项目的财务及造价工作，杜绝财务造假及造价注水等行为，切实保证国家及地方税收的按时足额入库； 服务目标：专人负责，专项小组参与工作，节假日正常提供服务，对额外工作和附加工作不斤斤计较，确保贴心服务； 合同目标：全面履行，切实承担合同责任及义务。 二、项目概况及造价咨询服务范围、内容 （一）、项目概况及咨询服务范围： 工程名称：海南省地方税务局土地增值税清算审核 服务范围：审计项目的提交资料的完整性、真实性、合规性。 服务内容：在财务审核上重点审核财务资料的合规性和真实性 （1）取得土地使用权所支付的金额是否有完整的凭证，包括取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单等； （2）开发土地的成本、费用，包含额外的征地拆迁费用等； （3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （5）财政部规定的其他扣除项目。 在造价审核上重点审核造价资料的真实性、合理性、完整性。 （1）造价资料是否同施工合同及设计合同等相符； （2）施工合同价格是否在市场价格范围内； （3）有无虚增工程成本或设计变更造假等行为； （4）招标时是否有虚假招标或围标等行为。 （5）有无其他项目的成本列支在本项目内。 （三）、咨询服务主要工作内容和成果报告计划 该项目咨询服务工作划分为财务审核和造价审核两部分，我公司对从事咨询服务工作的主要专业技术人员、工作进度时间以及交付成果内容具体安排如下表： | 序号 | | | | | | | | | | | 《土地增值税暂行条例》 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 | | | | | 超十万平方房地产项目在3个月内完成审核，十万平米以下房地产项目在2个月内完成审核 | | | | |
三、清算审计管控方法及措施 （一）、本项目拟选派人员岗位任职能力标准 1、项目负责人：拟派具有注册造价工程师，高级工程师职称，担任过多个项目全过程造价咨询项目负责人，具备15年以上工程造价管理经验的人员担任。 2、财务负责人：拟派具备国家注册会计师资格，具15年以上财务审计经验人员。 （二）、项目组组织机构图 四、财务审计重点及工作方法： 一、清算项目资料的审核 主管地方税务机关应认真审核纳税人提供的证明凭证、资料是否真实有效；审核《鉴证报告》的真实性；格式的规范性；内容的齐全性，内容应包含开发项目总建筑面积、批准总销售面积、企业总自用面积、总配套设施面积、项目分类用途情况、允许分摊的配套设施面积、本次土地增值税清算面积，审核各表格扣除项目内容与相关资料的关系等。 二、《鉴证报告》工作底稿的审核 主管地方税务机关有权对《鉴证报告》的工作底稿进行抽查和检查，并重点关注金额较大的成本、费用支付情况，对数额较大或发现疑点问题时，应调取工作底稿，并与原始凭证，发票进行核对， 从而判断其真实性。 三、房地产转让收入情况的审核 (一)房地产转让收入的范围 房地产转让收入，是指销售商品房所取得的全部价款及有关的经济收益。具体包括货币收入、实物收入、其他收入以及视同销售房地产所取得的收入。 货币收入，是指纳税人销售商品房而取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。其实质是转让方因转让土地使用权、房屋产权而向取得方收取的价款。 实物收入，一般是指纳税人销售商品房而取得的各种实物形态的收入。如钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产等。一般要通过对这些形态的财产进行评估（通常采用市场交易法）确认其价值。 其他收入，是指纳税人销售商品房而取得的无形资产收入或其他具有财产价值的权利。如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权等。 对于房地产开发企业将开发的商品房用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权属转移时应视同销售房地产，取得其收入确定由主管地方税务机关按照当期同类区域、同类房地产的市场价格确定。 (二)房地产转让价格的确定 1、对房地产开发企业销售商品房取得的收入，应按照《商品房购销合同统计表》及相关合同所记载的金额确定。 2、对于实物收入，一般要通过对这些形态的财产进行评估（通常采用市场交易法）确认其价值。对于其他收入，其价值需要进行专门的评估。对于视同销售的房地产，其收入确定由主管地方税务机关按照当期同类区域、同类房地产的市场价格核定。 3、对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资料不实造成成交价格明显偏低的，收入确定由主管地方税务机关依照上述方法的市场价格核定。 （三）房地产转让收入审核的重点 1、对房地产销售合同的审核 在审核转让房地产取得的收入时，需要认真查看纳税人提供商品房购销合同内容，确定商品房购销合同中取得收入的来源情况，是否包括货币以外的经济收益，并按合同记载的金额、销售面积汇总后与清算面积和收入进行核对，确定土地增值税计税收入。 2、对相关经济利益的审核 房地产转让收入不仅仅是指买卖或交易双方的成交价，还应包括税务机关根据评估价格确定的收入。因此，在确定收入时重点审核企业相关的经济收益是否全部结转在收入里面。同时还应注意纳税人相关的帐务处理，防止收入确定的遗漏。应特别关注往来帐以及“营业外支出、固定资产清理、资本公积、待处理财产损益”等科目，防止企业以房抵押、以房屋进行交换其他资源等。 3、对代收费用的审核 应审核政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，（如：计入“其他应付款”科目的）可以不作为转让房地产的收入。 （四）扣除项目金额情况的审核 对房地产开发竣工项目清算土地增值税的扣除项目金额的确定，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定计算，发生的各项成本和费用应按实际发生额确认扣除；对纳税人无法提供合法有效凭证的，不予扣除；对于各项预提（或应付）费用不得包括在扣除项目金额中。具体扣除项目金额为； （一）取得土地使用权所支付金额 1、取得土地使用权所支付金额的构成 包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 其中地价款包括：一是按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，纳税人为取得土地使用权所支付的土地出让金。二是以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按照国家有关规定补交的土地出让金。三是以转让方式取得土地使用权的，为向原土地使用权人实际支付的地价款。 按国家统一规定交纳的有关费用，是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关费用。 2、取得土地使用权所支付金额的确认 对取得土地使用权时支付地价款，必须提供已支付的地价款凭证，凡不能提供已支付的地价款凭证的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。 对取得土地使用权的原始凭证有缴纳土地出让金的凭证、支付地价款的发展和银行转帐记录等。具体有国有土地出让合同、土地局开具的收据、地税局开具的契税完税票等。 3、审核的重点 查看出让合同、土地收据和契税完税票三者之间在土地面积上是否一致。如发票金额与银行支付记录不一致，应责令纳税人提供国土部门的证明。如果一次取得土地，分期开发，还要根据本期开发的建筑面积占总的建筑面积的比例计算本期开发项目的“取得土地使用权所支付的金额”。 （二）房地产开发成本（详见下节造价审计重点及工作方法） （三）房地产开发费用 开发土地和新建房及配套设施的费用扣除的确定，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。对财务费用中的利息支出凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5％计算扣除。 对财务费用中的利息支出凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除，房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10％进行计算扣除。 利息支出的扣除按照国家银行公布的不同类别不同时期的利率，以金融机构利息结算单分别计算为依据。超过上浮幅度的部分不允许扣除。对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。 金融机构证明，是指各类银行、保险公司及经中国人民银行批准从事金融业务的非银行金融机构。包括国家专业银行、区域性银行、股份制银行、外资银行、中外合资银行、以及其他综合性银行；包括全国性保险企业、区域性保险企业，股份保险企业、中外合资保险企业，以及其他专业性保险企业；还包括城市信用社、农村信用社、各类财务公司以及其他从事信托投资、租赁等业务的专业和综合性非银行金融机构。对于企业之间的借款等支付的利息不允许扣除。 （四）与转让房地产有关的税金 这是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加。对于印花税扣除，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除，在这里不再允许重复扣除。 （五）加计扣除 对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的20％的扣除时，应注意代收费用金额是否包括在加计20％的扣除基数数额内，在加计20%的扣除时需减除大市政费、四源费、用电权费、绿化费的金额后，再作为加计20％的扣除的基数。 五、在清算审核时应注意的其他问题 (一) 取得土地使用权后直接转让的扣除项目 对取得土地( 不论是生地还是熟地) 使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、国家统一规定交纳的有关费用、在土地转让环节缴纳的各项税金。 (二) 取得房地产产权后直接转让的扣除项目 对取得了房地产产权后，未进行任何实质性的改良即再行转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得房地产时支付的价款、国家统一规定交纳的有关费用、在土地转让环节缴纳的各项税金。也不能加计20％的扣除。 (三) 仅进行土地开发不进行房屋建造的扣除项目 对取得了土地使用权后，仅进行土地开发(如三通一平等)，不进行房屋的建造，即将土地使用权再转让出去的，在计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的金额、按国家统一规定 交纳的有关费用、开发土地的成本、费用、与转让土地使用权环节缴纳的有关税金。对取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和允许加计20％的扣除。 (四) 成片受让、分期分批开发转让的扣除项目计算方法 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，按实际转让的建筑面积占总开发建筑面积的比例分别来计算分摊扣除项目金额。 例如：取得土地使用权所支付金额的扣除项目分摊，地价款的扣除，需按全部建筑面积进行分摊，不允许按占地面积进行分摊。 五、造价审计重点及工作方法 1、房地产开发成本的构成 房地产开发成本是对开发土地和新建房及配套设施的成本的简称，指房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费公共配套设施费、开发间接费用，这些成本允许按实际发生额扣除。 （1）土地征用及拆迁补偿费 是指在房地产开发过程中发生的征用土地的征地费用、拆迁地上地下建筑物和附着物的拆迁费用、解决拆迁户住房和安置被拆迁者工作的及补偿费用等支出。包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出（即扣除拆迁旧建筑物等回收的残值）、安置动迁用房支出等。 这里强调的是，如果土地的征用及拆迁补偿是由政府或者他人承担的，纳税人是在已征用和拆迁好的土地上进行开发，则这部分支出已体现在纳税人取得土地使用权所支付的金额中，这部分土地征用及拆迁费在纳税人的房地产开发成本中就不允许再扣除。 （2）前期工程费 是指在房地产开发项目建造前发生的一些费用。包括规划、设计、项目、可行性研究和水平、地质、勘察、测绘、“三通一平”（通水、通电、通道路、平整地面）或“七通一平”（同自来水或称通上下水、通路、通电、通邮、通排水或称通下水、通煤气、通热水、平整地面）等支出。 这里强调的是，如果纳税人取得的是已经进行了土地开发的“熟地”。即已经过“三通一平”，则这部分支出已体现在纳税人取得土地使用权所支付的金额中，这部分前期工程费在纳税人的房地产开发成本中就不允许再扣除。 审核时重点检查：1、前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。2、是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。3、多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。 （3）建筑安装工程费 是指房地产开发项目在建造过程中发生的各种建筑工程费用和安装工程费用。包括：纳税人将房地产开发项目出包给建筑施工单位所支付给承包方的建筑安装工程费用；纳税人自己建房所发生的列入开发项目工程施工图预算内的各项建筑安装工程费用。 审核时重点检查：1、施工合同是否与结算资料一致，结算变更等资料是否真实有效。如果是招标项目是否存在围标或虚假招标等行为。2、房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目3、参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。4、房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。5、建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。 （4）基础设施费 是指房地产开发项目周围所需的各项基础设施建设所发生的支出。包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。审核同前前期工程费小节内容。 （5）公共配套设施费 公共配套设施费的扣除范围确认，是指房地产开发中必须建造、但不能有偿转让的非营利性的社会公共事业设施所发生的支出。非营利性的社会公共事业设施主要是指：物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、自行车棚、公共厕所等。由于各开发项目配套设施情况不同，必须先确定允许扣除的配套设施面积后再计算分摊。 对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在先期清算时应按实际发生的费用进行分摊。对于后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时，允许在整体项目全部清算时，按照整体项目重新进行调整分摊。 审核时重点检查：1、公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。2、是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。3、多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。 （6）开发间接费用 是指纳税人内部独立核算单位直接组织、管理开发项目发生的各项间接费用。包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。这理强调的是，纳税人的行政管理部门（总部）为管理和组织经营活动而发生的管理费用，应在房地产开发费用中扣除，不应在此扣除。 审核时重点检查：1、是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。2、开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。 2、房地产开发成本审核的要点： （1）要关注“开发间接费用”以及“管理费用”科目，因为有时企业对成本或费用把握不准，把应该计入管理费用的成本计入开发间接费用科目。要根据费用发生的性质、与项目的关联程度进行判断。要重点关注金额较大的成本费用，调取工作底稿或查看原始凭证，确定发票、付款方式、内部报销审核记录等情况，从而判断其真实性。 （2）对于纳税人预提的开发成本，“公共配套设施费”等，在项目结算后，成本部分结转的科目是否正确，是否有成本多提的情况存在。 （3）对于滚动开发的房地产企业在开发过程中，还应分项目进行核算，出具分项目的决算报告。核对是否有串用开发成本的情况。对于“开发成本”科目，还应查看建筑合同，确认合同工程造价，关注合同中明确的建筑工程款、材料费用等，注意企业是否有重复列支材料价款。如将购进的材料已列入成本后收到建筑商的发票中包含材料款后再次计入成本等现象。 （4）根据收款方的性质、支付款项的内容，确定收到票据的类别： a.如果对方单位是经营性企业（建筑公司、设计院、运输队、材料供货商、监理公司），就必须提供税务局监制的发票； b.如果对方是行政机关（住建局、规划局等）或政府行政管理机构（质检站、测绘站、消防局、市容管理等），应提供行政事业性收据。 c.如果是征地及拆迁补偿费用，要有证明该项费用发生的书面凭证（合同协议、收据），应具备对方单位或个人签章要件。 d.对于其他的白条和收据不能作为确定支出及扣除项目的凭证。 （5）开发成本中的各项明细项目的划分核算，应直接按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》中规定的房地产开发成本各项类别进行对应，需要重点确认的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用这四项费用，按实际发生额据实扣除。如果企业明细核算不规范或根本没有明细核算，有下列情况之一的，税务机关可对所列四项开发成本的扣除额，在土地增值税清算时采取按《海南省房屋建筑工程经济指标表》核定扣除额的方法。 （1）无法按清算要求提供开发成本核算资料的； （2）提供的开发成本资料不实的； （3）发现《鉴证报告》内容有问题的； （4）虚报房地产开发成本的； （5）清算项目中的“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费”这四项费用，每平方米建安成本扣除额，明显高于海南省住建部门或定额站制定的《海南省房屋建筑工程经济指标表》中公布的每平方米工程造价金额，又无正当理由无法举证的。 3、《海南省房屋建筑工程经济指标表》核定扣除额的核算方法： （1）首先先将清税项目的房屋类型与《海南省房屋建筑工程经济指标表》中的房屋分类进行对照，确定适用的核定建安造价。其次，用核定建安造价乘以房屋清税面积，确定前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的扣除金额。 （2）将核定后所确定的四项费用扣除项目总金额与《鉴证报告》中披露的四项扣除项目总金额进行对比，如发现四项费用扣除项目总金额明显高于税务机关核定的金额时，则必须要求纳税人提供《鉴证报告》工作底稿，在根据费用发生的情况，对金额较大的成本费用，调取财务明细账目进行核对，必要时要求纳税人提供有效凭证与项目的关联程度，从而判断其真实性。 （3）纳税人无法按照税务机关要求进一步提供相关举证资料的，对前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的扣除项目金额，须按照税务机关制定的《海南省房屋建筑工程经济指标表》中，对应适用的金额乘以本次清算的建筑面积，确定本次允许扣除的四项费用金额。 （4）对于清税项目中包含多种用途房产时，应按《海南省房屋建筑工程经济指标表》中分别对应相应的建安造价，以合计数确定本次允许扣除的四项费用金额。 六、财务及造价审计服务质量承诺 我公司若有幸能为贵局提供服务。我公司承诺将抽调最强的技术力量、充分利用我公司的资源优势，向贵公司提供及时、优质、周到的服务。 1、通过我公司提供的财务及造价审计服务，使该项目的各项管理工作规范化、标准化、程序化，真正作到各项工作的开展有章可循、按章办事； 2、我公司保证服务质量达到我公司质量体系以及国家规定质量标准（定期定量抽查成果质量偏差，必须控制在我院或国家规定允许偏差范围内）。同时利用公司多年积累的大型房地产项目投资咨询工作经验，在确保公正公平的前提下，把纳税人可能的避税额降到最低； 3、我公司承诺若不能按合同约定及时出具成果报告，接受委托人处罚； 4、我公司承诺可为委托人的一些决策提供免费的财务或造价数据，甚至配合委托人进行必要的经济数据测算。 5、我公司承诺自通知进场服务到清算审计结束，主要项目组人员保持稳定，不因自身原因随意更换专业人员。
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发表于 2017-11-17 15:48:47
