如何用租金乘数进行房产价值估算 ？

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如题，如何用租金乘数进行房产价值估算 ？最后有个分析的例题，谢谢。

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    租金乘数是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式，计算公式为：

租金乘数=投资金额/每年潜在租金收入

如果得出的结果小于12，即在合理购买范围之内。比如某套房子的售价22万元，月租金1500元，那么它的租金乘数就是12倍。一般来说，这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。

但是，如果一处房产的租金乘数超过12倍，就很可能会带来负现金流。假如若干年后这套房子的售价上涨到60万元，而月租金却仍不到2000元，租金乘数升到25倍，已经大大超过了合理的范畴。

投资者可以将房产的租金乘数与自己要求预期进行比较，也可在不同房产间比较，取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置、欠租损失、营业费用、税收等方面的影响。

注：一些考试网站有分析。

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