购房的时候要注意什么？

xiaoxiaokedou

我家准备买房，但对开发商卖房应具有的一些资质证书等不太了解，请帮助解答。

xiaoxiaokedou

二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段： 

（1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 

（2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 

（3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 

（4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。 

（5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 

（6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 

（7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。 

（8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。 

2、二手房交易十项注意 

（1.）房屋手续是否齐全 
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。 

（2.）房屋产权是否明晰 
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 

（3.）交易房屋是否在租 
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。 

（4）.土地情况是否清晰 
二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。 

（5.）市政规划是否影响 
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。 

（6）.福利房屋是否合法 
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。 

（7.）单位房屋是否侵权 
一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。 

（8）物管费用是否拖欠 
有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。 

（9）.中介公司是否违规 
有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。 

（10.）合同约定是否明确 
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑 

3、北京：二手房买卖可找银行做付款中间人 

首次做生意的两个人由于相互之间不了解，对交钱付货的安全没有十足把握，尤其是二手房交易更要防不良中介截留资金，或者出现问题后卷款逃跑的风险。如果这笔钱的收和付都由银行来做，似乎买卖双方都能安下心来谈交易。浦发银行日前推出了这种专门为个人商品交易提供支付款服务的业务，从房产、汽车，到邮币卡、工艺品及古董交易的个人客户都可以申请由银行来“管理”钱的交割。 

以二手房交易为例，买卖双方达成购买协议后，买房者可先到银行开通“保付通”账户存入资金，并约定初期付款、房屋产权过户和全部付款程序和时间。买房者可以根据需要将保付通账户内全部或部分资金设定委托银行监管，等到交易完成后，银行将根据双方的交易凭证把资金直接划拨给卖方。 

传统二手房交易 银行“监管”账户二二房交易 

交易费用 流程 交易费用 流程 

●按房屋交易金融的5‰至6‰收取、即买卖双主各收取2.5‰至3‰的手续费 
●其它费用 通过中介公司办理，手续繁琐 ●按房屋交易金额的2.5‰收取手续费 
●申请贷款所缴纳的首付款免收手续费 双方达成买卖协议后直接银行办理

情不自禁

选房的标准，供参考。
第一标准－采光朝向
在地段环境既定情况下，采光与朝向构成选择户型的第一要求。阳光明媚的健康居住空间任何品质的中央空调无法换回，也是在后期无法改变的元素。

1、    卧室与使用面积在10㎡以上的客厅均应直接采光；
2、    至少1间卧室或客厅具有良好朝向，能直接获得日照；
3、    一般为南向，南偏东或南偏西不可大于45度；
4、    日照满足冬至日不小于1小时的满窗连续日照；
5、    开窗大小不能小于地板面积的1/7；
6、    双朝向住宅，应在相对外墙上开窗形成穿堂风或相邻外墙上开窗形成转角通风；
7、    单朝向户型必须有通风措施；
8、    厨房应有直接对外的采光、通风窗；
9、    卫生间应设有直接采光、通风窗，对无通风窗的卫生间应设置屋顶管道，并合理安排进风和排风管道。

第二标准－空间布局
建筑框剪结构的运用为后期装修带来更多灵活性，使空间布局的重要性有所减弱。合理的空间布局应遵循生理、功能、动静、公私、主次、干湿分区，以下几个重要细节作为具体指导：

1、    8岁以上子女应该与父母分室居住，15岁以上异性子女应分室居住，两代夫妻应分室居住。
2、    客厅、餐厅、厨房、麻将室等为动区应靠近入户门设置；卧室宜深入设置；两者严格分开；
3、    厨房应靠近入口布置，避免买了菜穿过客厅不方便；
4、    卫生间应接近卧室以方便晚间使用，但厕所门不应直接开向客厅和餐厅；
5、    晒衣阳台应设置在客厅前面，不应设在卧室前面，影响私密性。
6、    厨房、卫生间等带水、带脏的房间应与精心装修怕水怕脏的卧室分开；

第三标准－面积适宜
1、    理想的客厅面积21－30㎡，开间≥3.9米，面积趋势走小，偏向实用性；
2、    餐厅净宽≥2.4米，面积趋势走大，与客厅分离，出现酒吧等休闲空间，临窗设计；
3、    主卧室面积12－25㎡，开间≥3.6米，面积趋势走大，有独立卫生间，更衣室，有休闲阳台；
4、    次卧室10－15㎡；兼作书房等其它功能；
5、    保姆室4－6㎡，与工作阳台连接；
6、    卫生间4－10㎡，面积趋势走大，三进式设计，使干湿真正分区；
7、    厨房8－12㎡，净宽1.5米，走大，附带工作阳台；
8、    贮藏室4－6㎡，走入式设计；
9、    阳台4－12㎡，净宽1.6米，栏高1.2，走大，功能可设为健身，休闲等；
10、    工作阳台4－6㎡，净宽1.2米，兼洗衣间功能

情不自禁

在签订合同时，一定要让开发商出具“五证”“二书”等开发销售资质证书。“五证”指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证；“二书”指住宅质量保证书、住宅使用说明书。必要时可以请律师陪同购买。

情不自禁

对开发商卖房应具有的一些资质证书等的了解。对你买房来说，没有任何帮助。那是政府管的事。你就管你要买的房就行了。

kangyao

一是房子质量的问题.1.面积。这个问题，含糊不得，一个平方就是大几牵或过万呢。2.墙体。用锤子敲一敲。，听一听有没有空鼓，假如有空鼓，一定要开发商修补，要不然，整个房子不隔音。3.防水。看看卫生间防水渗不渗水，最简单的方法，是看自己卫生间顶部，有没有水痕。
二是证件。
1.住宅质量合格证书. 2.使用说明书.

kangyao

要看五证二书，重要是国有土地使用证，关系到使用权限的问题。