房地产开发公司自己的土地由仓储变更为住宅用地需要招拍挂吗？

HECHANG

房地产开发公司自己的土地由仓储变更为住宅用地需要招拍挂吗？请详细介绍

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三、解决的方法与具体操作程序
    我市进行的城中村改造，是以拆除旧村，改变人居环境，提高村民生活质量为目的、在盘活土地存量，提高土地利用率上做文章。这主要是利用现有宅基地等集体建设用地进行改造，与国家土地治理整顿和宏观调控政策是吻合一致的。
    我市的城中村集体土地转为国有土地工作，从法律角度讲，已经没有政策障碍，从各地探索实践看，已取得明显成效。所以，我市城中村集体土地的转性，实现突破有充分的政策法律依据，也有经验可鉴。
    根据《西安市城中村改造管理办法》第四章土地利用相关规定，我们对我市城中村改造土地转性工作提出两种解决方案。
    方案一：政府公告
    依据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条第五款“农民集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地属于全民所有即国家所有”的规定，以政府行政公告的形式，将属于农村集体所有的土地一次性转为国家所有。此办法快速、简洁、高效。可选取一个区或若干个村进行试点，总结经验后全面推广。
    一、二环以内土地
    鉴于二环路以内集体土地绝大多数为集体建设用地现实情况。依据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条第五款，结合我市市情，由市人民政府分期公告将二环路以内集体经济组织成员全部转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地转为国有土地，按国有土地管理。其具体步骤是：
    1、由各区城改办根据各区已批复城中村改造方案确定的改造综合用地情况，上报土地转性申请（包括需转性改造综合用用地范围、土地的面积等内容），由各区人民政府确认后，报市城改办审核。
    2、由市城改办城中村工作处和土地管理处，根据改造方案审批情况和城中村改造综合用地用地计划，对上报材料审核无误后，报市政府。由市人民政府发公告将所报的集体土地一次性转为国有。
    3、公告后，符合城中村改造规定的综合用地，由其村城中村改造实施主体对土地和地面附着物拆迁补偿完成后，以划拨方式供地，由市城改办土地管理处核发国有土地使用证；改造综合用地外的城中村其他土地，由西安市土地储备交易中心依法给予补偿后进行土地储备。
    二、二环以外土地
    对二环以外属城市建成区范围内并纳入城中村改造计划的集体土地，且符合撤村转户条件的，按照二环路以内集体土地转性方式分期办理。
    方案二：打包征收
    采用现有成熟的土地征收征用模式，依据《西安市城中村改造管理办法》第四章第二十四条规定“城中村改造综合用地应当纳入年度用地计划。城中村改造综合用地应当严格按照西安市人民政府规定的城中村改造综合用地专项规划指标执行”和《中华人民共和国土地管理法》相关规定，省政府拥有集体建设用地七十公顷（1050亩）和耕地三十五公顷（525亩）以下的审批权。根据以上规定，把城中村多宗改造土地在省政府审批权限范围内分期分批打包上报，进行审批，对二环以内的土地争取２年左右全部转为国有。既避开采用现行的项目建设逐宗土地申报，带来的审批时间长等不利因素，又不违反现行土地政策，积极稳妥，可操作性强。
    一、二环路以内土地
    根据二环路以内集体土地绝大多数为集体建设用地的实际。可把多宗改造项目综合用地进行打包，报省政府进行审批（一般时间在半年以内），。其步骤是：
    1、由各区城改办根据各区已批复城中村改造方案确定的改造综合用地情况，上报所需转性改造综合用范围、亩数等转性申请，由各区人民政府确认后，报市城改办审核。
    2、由市城改办城中村工作处和土地管理处，根据改造方案审批情况和城中村改造综合用地用地计划，对上报材料审核无误后，对多宗改造项目综合用地进行打包，在省国土资源厅审批权限范围内，分批次报省国土资源厅，进行审批（一般审批时间在半年以内）。
    3、审批核准后，符合城中村改造规定的综合用地，由其村城中村改造实施主体对土地和地面附着物拆迁补偿完成后，以划拨方式供地，由市城改办土地管理处核发国有土地使用证。
    二、二环路以外土地：
    针对二环以外改造村域土地较多、城中村改造综合用地主要是利用旧村宅基地等集体建设用地的实际，可分两类进行处理。一类是改造综合用地进行上报打包报国土资源厅审批，二类是剩余用地西安市土地储备交易中心征用储备。
    涉及集体农用地部分按程序依法转用。对转用部分，根据我市城中村改造总体计划，制定城中村用地年度计划，以市政府的名义将城中村农用地转用的问题专题上报省政府，向省政府申请调济农用地转用指标，保证指标供应，以满足城中村改造需要。其步骤是：
    1、由各区城改办根据各区已批复城中村改造方案确定的改造综合用地情况，上报所需土地转性改造综合用地范围、亩数、土地使用性质等转性申请，由各区人民政府确认后，报市城改办审核。
    2、经市城改办城中村工作处和土地管理处，根据改造方案审批情况和城中村改造综合用地用地计划，对所报材料审核无误后，可把多宗改造项目综合用地进行打包，分批次报省国土资源厅，在省国土资源厅审批权限范围内进行审批。
    3、审批核准后，符合城中村改造规定的综合用地，由其村城中村改造实施主体对土地和地面附着物拆迁补偿完成后，以划拨方式供地，由市城改办土地管理处核发国有土地使用证；剩余土地由西安市土地储备交易中心依法征地储备。
    以上两种方案是解决我市城中村改造土地转性的思路。