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记录项目的成长,我的项目管理过程记录

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发表于 2014-6-21 11:01:42 | 显示全部楼层 |阅读模式
今天是腊月二十三,小年,公历2011年1月26日,我想从今天开始,正式记录我所在项目的成长,记录下一点一滴。

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发表于 2014-6-21 11:01:42 | 显示全部楼层
大体上介绍下这个项目,在北京开发区,主要是办公楼,建筑面积大约二十几万。方案设计单位是境外设计师(假洋鬼子),初步设计和施工图设计是北京的一家设计院。我在这项目公司里做成本管理。

项目进展状况:设计方案正在规划局征询意见,还没定稿,方案征询通过后,还要申报修建性详细规划,包括现状条件分析、规划原则和总体构思、用地布局、空间组织和景观特色要求、道路和绿地系统规划、各项专业工程规划及管网综合、竖向规划、主要经济技术指标还有图纸,其中图纸又包括:规划地段位置图、规划地段现状图、规划总平面图、道路交通规划图、竖向规划图、单项或综合工程管网规划图、表达规划设计意图的模型或鸟瞰图、交通组织图、道路交通规划图、提供1:500建筑几何体总体模型等等。

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发表于 2014-6-21 11:01:42 | 显示全部楼层
虽说是做成本管理,我觉得房地产公司的人员应该是全方位的人才,首先要懂技术,技术是支撑管理的(我个人认为),我从经历了施工单位,监理、项目管理单,现在又到房地产公司,角色一直在不断的改变。觉得甲方的管理才是全方位的,原来的工作都是某一个点或线,而现在是面,所以对人员要求比较高。

引用某人高人的话,房地产是做什么的呢?

1、获取土地:拍哪块地,花多少钱,做什么项目,卖给谁,卖多少钱。

2、规划设计:指标是否用足,成本是否经济,目标客户是否满意,是否便于施工。

3、施工建设:合同造价是否最低,工期质量能否保证。

4、项目销售:销售策划费用,销售定价,销售策略。

所有的目标归根到一点:在最大利润前提下,把房子都卖出去。

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发表于 2014-6-21 11:01:42 | 显示全部楼层
发一张土地照片,今年将在这里长出好多建筑。郊区的天真蓝啊,太爽了。

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发表于 2014-6-21 11:01:43 | 显示全部楼层
项目前期的工作主要是规划设计、报批报建,成本干什么呢?其实成本非常重要。房地产商的目的是什么?开发的产品市场好,价格低,回笼资金快。那我们做成本的就要做到怎样达到价格低(当然,这个阶段需要设计部、策划部门、工程部门、成本部门协同工作)。项目定位确定后,就是要通过合理的设计以降低成本。

比如:交房标准:是毛坯交房还是精装修交房?不同的交房标准则有不同的成本,也就有不同的售价;

建筑方面:柱距轴距,砌体材料;

结构方面:钢筋级别,钢筋混凝土的含量;

设备方面:空调系统及品牌的选择,电梯的载重和速度的选择;

装修材料方面:能实现建筑师风格的有好多材料,我们的目的就是要质优价廉。如外墙可以是石材幕墙、玻璃幕墙、铝板幕墙,也可以是瓷砖、涂料等等。这些就要根据项目定位来确定使用何种装修材料。

其他:各种安装材料的性价比比较。风管、给排水管等。不要看是小材料,建安成本的降低是靠每一件材料、半成品的价格的降低而降下来的,做为开发商的工作人员,一定要处处从投资角度考虑问题。

说到这里,要说下房地产成本的构成。房地产的成本是个大成本概念,开发成本包括土地成本、前期成本、基础设施成本、配套设施成本、建安成本、资金成本、开发间接费等,总成本还应包括销售及管理成本、税费成本。

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发表于 2014-6-21 11:01:43 | 显示全部楼层
因为本项目正在做前期,下面就说说北京地区前期的主要费用名称及价格行情:

规划设计费30元/平方米,初步设计、施工图设计30元/平方米,施工图审查费约4元/平方米,景观设计费25-30元/平方米,监理费8元/平方米;

政府收费:新型墙体基金10元/平方米,散装水泥押金约1元/平方米;

项目申请报告、交通评价、环境评价、水保报告等,一般情况下请政府相关部门推荐的单位做比较好,有关系,容易通过。价格比市场平均价格稍高,毕竟有关系。

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发表于 2014-6-21 11:01:43 | 显示全部楼层
问候大家,过年好!!祝大家在新的一年里事事顺心如意!

       做为成本管理人员,如果只懂得预算那一块,这不是一个全面的成本管理人员。一定得有全过程成本管理的概念。尤其在设计前期,要建一个什么样的项目,市场定位是什么样的,什么样的结构形式,什么样的基础形式,要用到哪些材料设备,用什么样的材料设备等等,都和成本有关。成本人员都要广泛的参与。

       在报建过程中也会发生一些费用,主要是向政府部门缴纳的规费,如墙体基金、散装水泥基金、招投标交易服务费等等。这些都是项目前期必然发生的成本。(有的地方还要缴纳基础设施配套费,有的地方则含在地价里面了。这个基础设施配套费,其额度有的很吓人的。)

发个开工前的进度计划,北京大体上就是这个报建程序。有什么不对的地方,请专家指正。

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发表于 2014-6-21 11:01:43 | 显示全部楼层
这几天考察了几家景观设计单位和几家空调厂家,感觉现在要把景观做出点名堂来,真不容易。

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发表于 2014-6-21 11:01:43 | 显示全部楼层
下图是空气源冷水热泵模块化机组,放在屋顶,占地空间小,三台机器,六个压缩机,供应3000平方米的空调面积,总制冷量为207KW,总制热量210KW。根据室内温度,可以自动调节增加或减少运行机器数量。

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