我的一份房地产市场调查报告（请前辈指点）！

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江西抚州房地产市场调查报告
房地产市场调查报告 ――瑶坪花园

第一部分 前言
随着市场经济的发展和市场竞争的需要，企业的经营观念发生了显示的变化，从生产导向转向市场导向，市场调查就是适应市场竞争的要求形成发展起来的一种现代经营观念。这种也越来越受到企业的接受和推崇。一个成功的物业开发需要有一份详尽、具体、细微入致的市场调查报告。一份成功的市场调查报告对于一个成功的项目开发在某种意义上说起着决定性的作用。因此，成功精明的开发商在开发一个新的物业之前往往会花费很大一部分心思在项目的市场调查上。
为此，我们采用问卷调查和入户调查相结合的方式，主要在金巢大道与瑶坪路交界处江西轻纺城附近一个地段作市场调查，通过对消费者的购房心理、需求与欲望分析、购房态度以及周边可能竞争物业的优势点、劣势点分析，进行了一定的市场定位，希望对“瑶坪花园”有一定的参考价值。

第二部分 背景分析
随着我国房地产业的发展，人们对住房的要求也越来越高了。人们不再局限于有一室可居而是追求舒适、祟尚自然。建筑业本着“以人为本”的思想现在已经房开发首要考虑的问题。由于房地产市场自身所具有的不可移动性、长期使用性、异质性、资本品和消费品二重性、增值性和保值性、政策性等特点。这样就使得房地产市场调查的内容：
1) 宏观环境调查
2) 市场供求调查
3) 建筑商、中介商调查
4) 消费者调查
一、 宏观环境分析
A、国及省内的总体态势来看：
2003年我省房地产开发投资高速增长，销售持续旺盛。全年房地产开发投资173.78亿元，比上年增长82.2%，增幅居全国第二。房地产开发投资正逐步成为拉动我省投资高速增长的主要动力，对投资增长的贡献率为19%。
去年我省房地产业呈现以下特点：投资增幅持续高速增长。全年房地产开发投资增长82.2%。住宅和商业营业用房投资的高速增长带动了整个房地产开发投资的高速增长，开发规模持续扩大。全年在建房地产开发项目总规模达498.77亿元，同比增长63.6%，商品房施工面积2507.79万平方米，增长72.8%，新开工面积1439.06万平方米，增长72.8%；住宅和商铺投资是房地产投资的热点。去年房地产开发投资中，住宅投资106.76亿元，同比增长1.16倍；商品房供应和销售旺盛。商品房竣工面积871.21万平方米，比上年同期增长98.2%。商品房销售建筑面积755.07万平方米，增长92.3%。在住宅销售中，个人购买面积591.13万平方米，同比增长82.0%，占商品住宅销售总量的82.1%

1、房地产开发保持较强劲的发展势头。
开发投资持续增长。今年1―6月，全国房地产开发完成投资2123亿元，比去年同期增长28.2％。比同期固定资产投资、基本建设和更新改造投资的增幅分别高出13.1、6.4和1.3个百分点。高于去年同期的增幅（22.4%）。其中，商品住宅完成投资占68.7%，同比增幅29.5%；办公楼开发投资占5.3%，同比下降0.9个百分点；商业营业用房开发投资占10.6%，同比增长35.7%；其它投资占15.4%。投资持续增长主要源于：商品房销售额和销售面积的全面增长给开发商带来的投资信心。
新开工面积增幅攀升。商品房施工面积4.95亿平方米，其中，商品房新开工面积1.55亿平方米，比去年同期增长33.2%，商品住宅新开工面积1.28亿平方米，增长31.21%。新开面积持续增长， 表明开发商对市场形势继续看好。但因房地产市场的信号一般因为生产的周期要滞后一年左右，因此新开工的增势要引起警惕和重视。要慎重分析市场现状、走向和发展趋势，加强宏观调控和引导，既要防止出现空置量的加大和新的过热，也要避免出现因对市场发展估计不足而产生的供不应求。
开发资金来源三分天下。在上半年房地产开发投资中，国内贷款占24.6%，同比增长36%；企业自筹资金占30.1%，同比增长34.7%；利用外资占1.8%，同比下降26%。其他资金占43.4%（主要是定金和预售收入）。 定金和预收款，比例的提高，标明商品房预售还占一定的份额，市场仍有较大潜力。
销售总量增长，办公楼、商业营业用房销售势头看好。1 6月，商品房销售面积1829万平方米，同比增长31.4%。其中，办公楼、商业营业用房销售面积增幅达35%和29.2%，高于商品住宅的增幅（25.32%）。可见，在前两年个人住房消费的带动下，随着经济形势的好转，房地产市场在整体启动。
商品房空置量得到有效控制。上半年全国商品房销售面积5126万平方米，大于同期竣工面积（同期竣工面积4840万平方米）。说明市场除了可有效地吸纳近期上市的商品住房外，还能消化一部分以前积压下来的空置房。商品房空置面积与去年同比增长0.9%，比一季度减少1.1个百分点，是近几年的最小增幅。其中，商品住宅的空置面积出现负增长，与去年同比下降3.9个百分点，比一季度的降幅高出2.6个百分点。
2、新建住宅的供应量、需求量继续保持稳定增长
今年1－6月，城镇住宅完成投资1805.49亿元，比去年同期增

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