合理确定住宅工程造价

石缝草 · 发表于 2014-6-23 00:08:25

合理确定住宅工程造价
工程造价的合理确定，就是在建设程序的各个阶段，采用科学的计算方法和切合实际的计价依据，合理确定投资估算、设计概算、施工图预算、承包合同价、结算价、竣工决算。
首先，确定工程造价不能像对工业产品那样按品种、规格、质量成批的定价，而是根据指定的专门用途，不同的结构、造型和装饰，不同的规模，不同的建筑材料，不同的气候、地质、水文等自然条件，不同的风俗习惯，再加上不同地区构成投资费用的价值要素的差异来确定工程造价。因此，工程造价具有单件性的计价特点。
其次，工程造价由于生产过程长，要分阶段进行，由浅到深。为了适应工程造价控制和管理的要求，需要按照设计和建设阶段多次计价。因此工程计价有多次计价性，即在建设项目开始时提出项目建议书及可行性报告；研究阶段要编制投资估算；初步设计阶段编制设计概算；施工图设计阶段编制预算；施工招标阶段编制标底并通过招标确定中标合同；竣工验收阶段确定工程结算；最后由建设单位确定全部建设项目的竣工决算。由此可知一个工程项目要经过一个多次计价的过程，且各个阶段相互衔接，前者制约后者，后者补充前者。
再次，由于工程构成的方式不同，工程造价又有按工程构成的分部组合计价的特点。由小到大，工程项目的划分如下：
(1)分项工程：是能用较简单的施工过程生产出来的，可以用适当的计量单位计算并便于测定的工程基本构件要素，也是假定的建筑安装产品，如砌筑工程中某种砖墙、楼地面工程中的某种地面层等。这是确定工程造价最基本的工程。
(2)分部工程：是某一类型分项工程的归类，也是单位工程的进一步分解。上述各种砖墙等归类为砌筑分部工程、各种地面面层、垫层归类为楼地面分部工程等。
(3)单位工程：能独立施工的工程。如一栋建筑物中的工建工程、给排水工程、采暖工程、电气工程等。
(4)单项工程：具有独立的设计文件，建成后可以独立发挥生产能力或使用效益的工程，叫单项工程。如一个生产车间或一栋住宅楼等。
(5)建设项目：是指经批准按照一个总体设计进行建设的各个单项工程总体。它一般是一个企业、事业单位或独立的工程项目，如一个工厂、一个学校、一个住宅区等。
住宅工程是建筑工程的一个分类，它的计价也具有上述工程造价的特点。由于住宅工程结构比较简单，一般只做方案设计或初步设计，然后再做施工图设计。由于它的建造量大，投资额多，做好方案设计的技术分析是十分必要的。以后的投资估算和初步设计概算一般都比较简单，而其后的施工图阶段的编制预算或工程标底估算则相对复杂一些，最后的竣工结算是必不可少的。住宅工程造价确定的过程，也是先确定分部分项工程造价，再确定单位工程造价、单项工程造价，最后才是一个住宅区工程项目造价。一个住宅区工程的总造价一般包括各个类型的主体工程，另外加上与工程有关的其它费用，包括按国家规定的投资方向调节税以及建设期的贷款利息等。
（中国房地产报熊薇）