走出城市商业街区建设误区

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7月24日，在江苏省启东市举办的中国商业发展论坛上，来自有关方面的专家学者，评说城市商业街区建设中出现的种种误区，提出应注重培育特色街区、发展订单商业，很多观点对于当前蓬勃兴起的城市商业街区建设具有指导意义。
贪大求洋反易丧失商机
在北京，购物去西单还是王府井？在上海，去淮海路还是南京路？中国城市商业网点建设管理联合会研究中心主任韩健徽说，当前中国零售业的竞争已经从店与店的竞争，发展到街与街的竞争，国内近几年也掀起了步行商业街的开发热潮，但一个普遍现象就是贪大求洋。很多城市商业街越来越长，建到10多公里长，有的甚至更长。街道越来越宽，商店规模越来越大，面积越来越大。还有过分追求洋化，丢掉了本身民族化的特色。今年我到各地去走了走，光凯旋门就看到了十几个。
韩健徽说，选择最佳规模才能产生最佳效益。从国际商街的成功经验看，一般步行商业街，长度在300米左右为宜，特大城市600米左右，集中精力把这几百米的文章做足，并注意商业街和原有商业的有机衔接。街道宽度应在十几米、二十米为宜，一些迷你型的可更窄。一般人行走路线是“之”字型，很少有走到一端再回来的，街道过宽容易导致顾客疲劳，丧失商机。
千街一面，商业特色缺失
本地区所具有的最基本、最原始的特征，应该成为商业街开发中的特色元素。现在许多城市都建了商业街、步行街，但是形象都似曾相识，缺乏个性特色。专家们指出，在各种商业形态中，特色商业街最有生命力。不管是什么街，没有特色就会没落，没有特色就会迅速老化，发展也失去了依托。
中国人民大学教授黄国雄直言不讳地说，现在我们的开发商想开发什么就开发什么，导致商业发展与城市建设失衡，归纳为四句话：形象大于需求，开发重于经营，规划落后于策划，规模落后于效应。一个地方建什么、建多少都要仔细调研。
上海商业网点管理办公室主任浦祖建对此观点十分认同。他说，商业街如今已成为城市的新地标，以前没到过东方明珠、金茂大厦，就没到过上海。现在是没到新天地等于没到上海。新天地的成功在于这条步行街是个性化的消费。这里不但保留了体现上海人文底蕴的石库门房子，还吸纳了来自世界各地的风情餐厅、购物休闲公司，形成了历史与现代的对话。走进新天地，中年人感到怀旧，年轻人感到时尚，中国人感到洋气，外国人又感觉非常古典，这就是商业特色的最大化。
招商先行，发展订单商业
现在，不少城市先不管三七二十一，把高楼大厦建起来，然后再满世界招商，最终陷入恶性循环成了烂尾楼，对城市整体景观也造成破坏。中国商业地产联合会秘书长王永平提出建议：先招商，后开发。
他举例说，河北一座12万平方米的大楼，想引进家乐福，家乐福不进市中心；想引进麦德龙，但麦德龙是仓储店，层高不够。再找一家建材超市，但每平方米要求5吨承重，又不行，最后，再找百货商场，要求间距不能少于8米，还是不行，不得已成为烂尾楼，只能零敲碎打，拆散了卖给小商品经营户。
王永平坦言，一个住宅楼，盖得不是很理想，便宜点还能卖得出去。但商业选错址，物业结构不合理，就是什么用处都没有的烂尾楼。现在商业业态不断细分化、专业化，城市商业发展必须量身定做，发展订单商业，这是商业开发的一条铁律。厦门一个40万平方米的购物中心“宁发贸”，引进美国时代华纳影院。规划时就和美方对接，影院里什么砖，什么颜色，都做到尽善尽美，体现国际化的要求和水准。所以，前期商业研究非常重要，必须预先了解哪些商业进来，然后量身定做，这样才能保证商业的稳定性，而不是像国内一些大型商场三天两头换门牌，经营几个月做不下去，又换了一个。
国际上搞订单商业，日本是高手。日本第一大零售商友旺，旗下已经有了40家上市公司。国内以大连万达为代表的开发商，也纷纷采用这样的模式，签约战略伙伴已经有沃尔玛等16个之多。